楼市十字路口，购房人将面临艰难抉择

中国人过去对于加杠杆的乐观，部分建立在房价只涨不跌的预期上。

在多年的房价狂飙中，固然存在炒作因素，但是从供需上来看，过去的房产抢手，本质上是城镇化率提高，越来越多的人“进城”生活、居住；以及经济升温，产业建设火热，消费者的钱袋子“越来越鼓”，大家的消费水平提高了，但是城镇土地供应却没有完全满足市场需求。

其次，借的钱是否还得起，本质上也取决于杠杆率本身。在中国人储蓄率极高、杠杆率极低的时代，贷款金额占家庭收入的比例较低，压力自然较小。

但是随着居民部门杠杆率逐步高企，风险就成倍增加了。

《中国家庭金融调查报告》公布的数据显示，30-40周岁群体的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的32倍。如果取住房贷款平均利率5.6%的数值来算，这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的两倍。

显然，对这部分家庭来说，唯有押注手中的房产升值。

而2021年以来的居民部门杠杆率下滑，正是伴随着楼市预期的改变：其一，去年5月第七次全国人口普查结果公布，我国人口出生率录得1952年该数据存在以来最低值。长远来看，楼市依赖的“人口红利”未来很可能面临减退风险，多年来炙手可热的房地产市场将转入“买方市场”。

其二，从房企角度来看，自2021年下半年后，行业监管调控趋严，房企销售及融资承压。叠加现在的疫情因素影响，在某种程度上部分地区的房地产开发和销售出现减速，这也会造成当地消费者“无房可买”。

与此同时，国际大宗商品价格上涨、新冠疫情甚至俄乌地缘局势，会对各行各业产生不同程度的冲击，对于普通人的收入，以及消费和信贷意愿产生冲击。

结合今年4月住户贷款尤其是住房贷款表现来看，当下最大的问题是：

在房地产行业调整，叠加疫情影响的当下，楼市低迷和居民杠杆率下跌，是短期扰动、持续不久？还是说它们可能已经触及了一个阶段性的顶点，未来居民杠杆率和楼市热度或将掉头，转入下行周期？

即使站在普通家庭的角度，由此引申的讨论也很现实：

房子买还是不买？现在买，还是以后买？

可以说，有关今年4月金融数据和居民部门杠杆率本身的消息很短，但背后的信息量是不少的。

虽然每年4月是信贷的传统淡季，但是今年4月的社融规模回落，其实并不简单。结合货币来看，4月末，我国广义货币(M2)余额249.97万亿元，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。狭义货币(M1)余额63.61万亿元，同比增长5.1%，增速比上月末高0.4个百分点，比上年同期低1.1个百分点。流通中货币(M0)余额9.56万亿元，同比增长11.4%。当月净投放现金485亿元。

市场上并不缺钱，可大家都不愿意贷款，问题出在了哪里？中银国际证券首席经济学家管涛认为，当前经济面临的主要问题，已经不是货币政策，市场上不缺钱。主要的问题是受到疫情蔓延的影响，市场有效需求不足。所以，今年能不能更好地统筹疫情防控和经济社会发展，对内关系到稳增长的目标能不能实现，对外关系到能不能有效应对外部超预期的冲击。

也就是说，疫情之后经济恢复的程度，将直接决定接下来全社会杠杆率的走向。对此，不少机构也提出了自己看法。

上海申银万国证券研究所认为，4月金融数据显示，“居民去杠杆”启幕，地产政策逻辑发生深远改变。

在该机构看来，居民去杠杆大幕已经拉开，这不是暂时现象，而是全新的城镇化战略要求下可能未来一段时间我们必须面对的一个持续的现象，甚至可能恰恰凸显出当前稳地产政策定力背后的长期逻辑的根本性改变。

该机构研报称，我国近十年来工业化布局再度向东部沿海倾斜，导致过多年轻人向东部城镇化率已经较高地区流动，大量居民购买力被东部地区加剧的人地矛盾所沉淀在房地产市场，客观上确实加重了消费内需不足的短板，也可能间接影响到居民生育多胎的经济承受力。当前地产调控政策的根本逻辑正是要扭转这种结构性的分化加剧问题，这意味着近期出台的县城城镇化战略性意见的重要性和紧迫性可能远超出LPR下调的可能性。

需要贷款买房的普通人，也许正站在自己的十字路口。

向左还是向右，或许每个家庭的答案都是不同的。