观察者网：对于房地产行业来说，更加可持续的复苏依赖于住房需求的稳健恢复。说到需求，我注意到网上流传着这样一个数据，即中国现有的住房存量足够34亿人居住，也就是现有房屋的空置率相当高。您怎么看这个数据，它是准确的吗？

连平：“34亿”这一说法的来源主要涉及两个数据，一个是人口，另一个是住房的库存总量，争议主要集中在住房库存总量的计算以及它的价值上。

“34亿”所依据的房产价值评估数据为450万亿，这个数据不是很客观，有明显夸大。我们认为从住房销售面积、销售价格和居民总资产比例等各种因素综合来看，经过相对公允的测算，我国存量房产的价值大约为300万亿。

不过，在某些地方、某些城市的一些地段，明显存在房屋空置率偏高的问题。原因是房地产市场长期的粗放式经营发展，以及地方上的一些政策出现了偏差。例如，在某些地方，其本身没有太多的需求，但地方政府为了创造收益，低价给了开发商一块地。由于成本低，开发商只要卖掉三成，就已经赚钱了，然后就离开这个市场，这就导致了高空置率。这不是极个别现象，在一些三线甚至四五线城市，经常出现这种情况。

但在一些重要城市，房子基本是供不应求的。以上海为例，5年、10年前，有人说，一到晚上就会发现黄浦江畔很多较好的住宅空置率很高，但现在那里住宅的空置率明显不高了，因为随着经济的发展、人口的流入以及人们收入水平的提高，改善性需求在增加。

所以从全国来看，在解决人口流出城市空置率问题的同时，还要解决重点城市供不应求的问题。这就需要政策有更多的针对性。

最近，国家特别强调因城施策，即根据不同城市采取不同的策略，如果继续实施一刀切政策，就会出现很大的偏差。现在因城施策正在逐步体现，但力度还不够，仍需在很多方面努力，真正把因城施策落地。

观察者网：随着未来城镇化速度放缓、生育率下降、人口结构不断老龄化，住房需求会受到多大冲击？怎么做才能更好地推动需求释放？

连平：人口红利在慢慢淡去是一个客观事实。现在劳动年龄人口正在逐步减少，其中20-50岁的适龄购房人群也在减少，而老年人口逐步增加。因此，购房的需求从中长期来看，不会持续不断地增长。

2012年—2021年全国60周岁及以上老年人口数量及占全国总人口比重。图自国家卫健委网站

但这只是影响需求的因素之一，不是决定性因素。比如，人口流动会带来住房需求，当地人口因收入增长也会产生改善性住房需求，诸如此类的因素加在一起的需求增长，可能会比因人口问题而减少的需求量更高。

现在，我国一直强调推进新型城镇化，新型城镇化最重要的特点就是建设城市群和都市圈，人口进一步向这些地方聚集。从经济发展的规律来说，随着产业、人口的聚集，城市群和都市圈的经济发展效率会明显高于其它地区，也有利于国家经济的发展。

从近10年的数据来看，人口流动已经在整个房地产市场以及经济发展中发挥了巨大作用，最典型的是长三角、珠三角、成渝地区以及京津冀。此外，中西部地区的省会城市也成为人口流动的重要集聚地，推动这些地方的经济发展。我们可以发现，未来因人口流动所带来的住房需求增长是比较可观的。

2022年我国城镇化率为65.22%，未来要达到发达国家城市化的较低水平（75%-80%），至少还需要10年，起码还有1亿人会逐步进入城市。此外，随着城市经济发展，人们收入水平进一步提高，改善性需求也在不断增长。

综合以上几个方面，虽然中国房地产市场未来恐怕很难再有非常高速的增长，但在今后10年左右的时间仍会保持平稳增长，不会像有些人说的那样，中国房地产市场会一下子进入冰冷时代。

观察者网：您对2023年房地产行业的发展做过周密的研究和分析，各类城市的房地产发展会出现不同的走向。观察者网的读者、观众中存在大量购房的需求者，您觉得随着房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后，对于购房者来说，2023年哪些城市是入手的好时机？

连平：首先要把这个问题放到房地产市场与行业运行的周期性变化中来看待。目前房地产处于周期性下行的主阶段。

房地产的周期运行大约是3.5年左右，其中的下行阶段约为2年。中国房地产自2021年就开始下行，2022年是下行期的主阶段；现在到了2023年的上半年，从周期运行的角度来看，今年上半年可能是房地产市场下行的最后阶段，或者是底部，又或者底部后会企稳，变化也可能相对缓慢一些，到第二季度会呈现出底部，下半年出现企稳回升的可能性比较大。因此如有购房打算，从现在开始的约半年时间，这个阶段是可以考虑的重要窗口。

对购房者来说，既不要等待得太久，也不宜过急。适宜购房的时机不是一个点，而是一个阶段。因为房地产市场还在恢复过程中，现在还没有真正的迹象表明市场已经明显见底，还有继续下跌的可能。

其次，是对购房地点的选择。如果不是有明确的城市选择，从全国范围来看，在一线和一些重要的二线城市，供求关系是非常紧张的，如果能买到房子，保值的可能性比较大。未来“房住不炒”这一基本原则将继续存在，如果在上海买房希望房子像过去那样有10倍的涨幅，这种可能性基本已经没有了，但希望房子买回来后能保持稳定、能够保值或者还有一定幅度的增值，这种情况还是会出现的。

房地产市场经过这轮调整后，在从底部逐渐回升的过程中，房价开始或较为明显的上涨将首先出现在一线城市和重要的二线城市，此后其他一些城市会慢慢跟进。但不太可能出现二线或二线以下城市的房价带头上涨，因为房价上涨必定会从供求关系最为紧张的这一端来发端。

观察者网：您对各类购房者有什么建议，购房时应该有哪些考量？您认为，接下来房地产还会回到过去的高增长状态吗？

连平：收入高的购房者，当然应该选择供求关系比较紧张的、地段更好的房子。但是我不赞成现在还把房地产市场作为投资产品来进行操作，因为未来“房住不炒”这条红线是非常明显的。

2022年上海一售楼处。图自澎湃影像

国家会在保障性租赁等方面进行更多的资源投入，所以房地产市场将来可能会更多地走向平稳，避免房价再出现很大的涨幅，否则老百姓承受不了。因此，在这一点上我们要有一个基本的判断，那就是不要去炒房。

在自住房方面，我认为较好的地段、未来有较好的成长空间，是大家在购房时首先应该考虑的。

观察者网：今年1月份刚刚召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，2023年工作将整体围绕“增信心、防风险、促转型”这个主线。在促转型方面，这个会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。这是否意味着房企将从预售制逐步向现房销售转变，这其中会面临哪些改变和挑战？

连平：从政策含义来看，目前还没有非常明确地表示要求房企很快将预售改为现房销售，只是说有条件进行现房销售的，也不反对。现在很多地方仍然实行预售制，不过预售就必须做好资金监管。

短期内快速取消预售制的可能性比较小，如果快速取消预售，反而可能会带来比较大的问题，造成市场的波动，甚至导致风险。

比如说，第一，很多房企很可能就因此爆雷，因为生产投资供应会断档；第二，即便一些房企没有爆雷，能够坚持下去，但企业原本能通过预售获得的资金会迅速减少，于是房企只能去市场上筹措资金，这样一来成本就会快速上升，进而必定导致房价上涨。房价如果大幅度上升，市场又会遭受比较大的冲击。

预售制确实存在问题，今后需要在相关安排和政策铺垫下，逐步通过改革来完善，这一转型过程应当是渐进的。

2022年4月19日的政治局会议，明确表示要改善优化预售制，但不是说马上取消。现在的政策对于转型的方向还是比较明确的。

那么，在今后优化预售制的问题上，有几个关键点要注意。第一是多方参与，制定明确的协议。比如房企、银行，以及地方政府这几个方面，签订一个协议，明确各方责任、监管方式、监管所明确的额度，以及违反监管政策需要承担的责任。

第二在实施过程中要不断加强监管，避免协议签完后就不管了之的情况，导致一段时间后累积很多问题。监管需要动态介入这个过程，不断了解情况，评估其中是否存在风险和问题，以及应该采取哪种规范的做法等等。这对监管方面提出了明确的要求。

另外，银行也扮演着重要角色。账户资金运行是否规范，是否存在挪用资金的情况，银行其实是十分清楚的，所以银行也必须发挥好监管功能，要在监管部门的指导和推动下做好相应工作。

未来如果这些方面都能够比较好地落地，即使预售制以目前的方式运行，也能够保持相对平稳的状态。但如果过程中监管或者银行方面不作为，同样会出现许多问题。

所以，希望能持续不断地对这个方面给予关注，在保持市场平稳运行的条件下，逐步推进改革。

观察者网：还有一个“老生常谈”但又非常重要的问题，就是“土地财政”。您曾在一篇文章中提出，“十三五”以来地方财政对土地财政依赖度不断提升。2015年以来，土地出让收入占地方财政收入的比重从不到三成上升至将近五成，年均增速约为13.2%，远高于同期一般公共预算收入年均6.9%的增速。目前的情况是，一方面绝大多数地方政府财政对土地财政的依赖度仍在提升，另一方面绝大多数地方政府因为房地产市场的严重不景气，而导致土地财政收入剧烈减少。面对这样的严峻挑战和巨大风险，决策部门应采取哪些更有力更长远的对策？

连平：最近几年房地产市场情况不好，使得很多地方政府入不敷出，需要靠中央政府的转移支付才能保持运营。这是当前许多地方政府所遇到的困境。

除此之外，我们在研究中也发现，未来可能还会出现另一个需要高度关注的结构性问题。

目前确实有很多地方政府对土地财政的依赖比较大，未来随着城镇化进一步发展，意味着更多的产业、资金、劳动力和技术人才会流动到经济发达地区。那么，发达地区对住房、生产用地、商业用地、建设用地的需求越来越大，当地政府可以卖出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比较困难，因为那里没有产业和人口流入，住房需求可能会出现收缩，土地卖不出去，政府收入就会减少。这样一来，就会出现“富者越富，穷者越穷”的状况，这在未来五到十年会更加明显。

我们需要采取一系列举措来规避一部分消极因素，因为这些因素会给中国经济带来不利影响，导致中国经济增长中的结构问题被放大。

第一点，进一步通过各种政策放松劳动力的自由流动。发达国家已基本做到完全自由的流动，国内目前正在逐步取消限制，推动更多的人口自由流动，从而使中国的劳动力市场真正成为全国统一的市场。

但也要注意的是，人口自由流动后，劳动力更多的是流向经济比较发达的地区和城市。但有些城市规模已经很大了，例如北京、上海的人口都已经超过了2000万，因此要从结构上适当控制超大型城市的人口聚集。

上海五大新城为松江新城、嘉定新城、青浦新城、奉贤新城、南汇新城。图自《上海市城市总体规划2017-2035》

上海在这方面的经验值得其他大城市借鉴。上海目前是控制中心城区的人口，适当放开郊区的人口流入；2022年提出建立长三角综合性节点城市，未来可以将人口更多地导向松江新城、嘉定新城等五大新城中去，促进这些地区的发展。所以，将来大城市人口还可以进一步增加，但它的增加不是在中心城区，是在人口本身不是太多的中心城区外围的郊区。这样既达到了城市群和都市圈的要求，也使得大城市人口的导入保持在比较合适的状态，不会过于集中在中心城区。

第二点，重点城市的人口流入，关键是要在增加土地供给之后，再增加住房供给。但现在重点城市的土地供给增加存在一些困难，我们认为可以通过一些改革来加以解决。

比如，在一些重点城市，过去有比较多的工业厂房或土地，现在生产用地，商业用地的需求可能都有所减弱，像是一些工厂已经搬走，有的去了内地，有的去了国外，那么这些工厂用地、生产用地、工业用地的性质能否改变？再比如商业用地，现在网上销售大幅增加，线下实体店铺的需求有所减少，那么像这类原本的商业用地将来是不是也可以更改属性，变为住宅用地？诸如此类的空间其实不小，很多大城市内部仍可以进行挖掘。

第三点，推动农村宅基地进入市场。党的二十大报告明确提出“深化农村土地制度改革”，把宅基地等问题都考虑进去了。目前中西部地区已经出现个别村庄无人居住的情况，未来可能会有更多的村庄出现这种情况。

如果宅基地不能进入市场，这些宅基地是城里打工人的财产，那么村庄还得继续保留。但如果土地制度改革后，允许宅基地进入市场，那么这些人可以选择卖掉，这些地块经过重新打理后，可以成为农地，也可以发展旅游，来促进当地经济发展。

第四点，国家还需要投入更多的财政资源来推动保障性租赁住房的发展。在大城市中高档住宅不断发展的同时，也要提升保障性供给。

从各个角度、通过多元化的结构方式增加供给，才能让土地、房地产市场的供求关系处在比较平稳的状态，不至于出现随着人口流入，重要城市出现房价大幅上涨的压力，整个房地产市场也可以取得更长期的稳健发展。

本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注观察者网微信guanchacn，每日阅读趣味文章。