（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

经过了“跑马圈地”的规模扩张之后，头部上市物业企业，正在寻求更高效的增长方式。

越秀服务2024年的业绩显示，去年公司营收达到38.68亿元，同比增长20%；毛利约为9.02亿元，同比增长5.3%；剔除商誉减值后，核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%。

在管面积是物业公司的重要指标。财报显示截止2024年期末，越秀服务的在管面积达到6931万平方米，同比增长6.3%；集团合约面积8873万平方米，同比增长6.3%。

值得注意的是，不仅传统以住宅为主体的非商业物业管理及增值服务收入出现19.2%的同比增长，能够达到31.34亿元水平，商业物业运营管理及运营服务收入同比也出现23.7%的增长，触及7.34亿元规模。

越秀服务管理层表示，2025年公司除了继续承接关联方越秀地产和外拓项目，还会聚焦优质赛道，例如商业、公共建筑和大交通领域：“今年还会留意智能家居、充电桩等业务的并购机会，但不会盲目扩张。”

社区增值服务收入大幅攀升

财报显示，越秀服务的主要营收来自于与住宅相关物业管理和增值服务收入，以及包括商业、写字楼在内的商业物业管理和相关费用。从收入结构来看，围绕管理面积带来的基础物业管理服务收入、以及社区增值服务等，是公司营收增长的主要动力。

其中，非商物业的基础物业管理收入达到12.36亿元，出现20.1%的同比增幅。

财报显示，截至去年底，越秀服务总计的在管项目为437个，比上年多了19个，总计在管面积为6900万平方米；合约管理项目有508个，比上年多了32个，合约面积达到8900万平方米。

这其中既有住宅社区、公建、也有商业、写字楼等项目。

在管面积当中，60%物业都位于大湾区，近90%位于一二线城市，合约管理项目已经覆盖了48个城市。这在以单位面积为计费方式的物企当中，更高线的城市占位，意味着能带来更高的单位收入。

在管理项目中，有85个为新签约项目，新增合约建筑面积1295万平方米。这也表示，过去一年中，也有部分管理项目选择退出。

管理层在业绩会上解释，去年越秀服务主动退场了一些经营效益或者回款能力较差的项目：“这是为了确保代管项目的质量，比盲目追求扩张更有意义。特别是在新增项目中，还拿下了例如港珠澳大桥主体工程管理养护中心、广东省政协大楼等标志性物业，这些项目对核心净利润的提升更有意义。”
另一个增速明显的业务，则来自于社区增值服务营收。这项业务去年带来12.17亿元的收入，同比增幅高达30.72%，在非商业务中的占比，几乎可以和以物业收入为核心的基础物业管理服务所得收入比肩。

管理层表示，社区增值服务包括家居生活服务、资产服务、配套商业服务和科技服务，并重点提到，例如家居服务中的拎包入住业务，去年就带来了63%的增长：“另外企业还围绕业主需求，开发的酒水、洗护用品、节庆礼品等联名产品，销售额也超过了1100万元。”

如果说前两年的物业企业的关注点和地产企业一样，大部分还落在纯粹的规模扩张上，那么近几年物企更关心如何挖掘现有业主更深层次的日常需求，并愿意为之付费。

对于社区服务增幅服务的未来增量，越秀服务管理层认为会保持平稳水平：“但未来会寻求包括能源管理、环境治理、高端家政以及和宠物相关的业务机会，尝试进行一些孵化。”

5亿收并购资金，或投智能家居、充电桩

对于今年企业的增长部分，越秀服务表示，一方面越秀地产等关联方预计还将有400-500万平方米的交付面积，纳入基础物业管理收入范畴，另一方面也在寻求外部的拓展机会。

据悉，越秀服务2024年用于外拓的金额为3亿元，今年外拓预算增加至4亿，并安排5亿元用于收并购。

管理层透露，外拓项目重点会延续去年的成功经验，集中在商业、公共建筑、大交通这类领域，另外类似于企业总部、高校、大客户园区等赛道，也是公司希望拓展等重点。

对于集中拓展的城市，越秀服务主要放在广州、佛山、武汉、杭州和青岛这5个城市：“深圳、北京、上海、成都和南京这些城市会进行重点突破。”

去年的拓展过程中，越秀服务还进入了部分能源、金融、通信等大客户的区域总部，除了能够带来传统物业管理收入之外，办公服务、设施维护等也带来收入增长：“2024年这部分合同金额为6000多万元，今年瞄准8000万元。”

越秀服务目前的在收现金有47亿元，这几乎可以和公司的市值看齐，这也让这家头部物企在进行投资时有更大的选择余地。

对此，管理层表示，在之后的并购市场会积极留意市场机会：“主要关注上下游公司，会留意例如智能家居、充电桩、高端家政、能源管理这些领域的收并购机会，以提高股东的回报率。”