随着12月走近尾声，中国房地产行业今年的成绩单呼之欲出。2021年前11个月，全国商品房销售额已突破161667亿元，同比增长8.5%。《证券日报》指出，放眼2021年全年，楼市销售额有望再次突破17万亿元，甚至达到18万亿的创纪录数字。

当前的房地产行业，“过冬”成为流行词，裁员等消息不时传出，但商品房销售额与社会消费品零售总额的比值，却不降反升。

不过，伴随着土地和融资等政策调整、房企去库存和化解债务风险等举措，房企今年拿地积极性明显下降，而土地市场传导到商品房销售市场会有一定迟滞，商品房销售额只涨不跌的神话能否打破，还有待明后年观察。

销售总额有望再次突破17万亿元，业内人士：楼市或将创新高

《证券日报》12月30日文章表示：虽然走过了“一季度一房难求、二季度集中抢地、三季度销售骤冷、四季度融资解冻”的坎坷之路，但可以预见的是，2021年全国商品房销售面积有望再破17亿平方米、销售金额将再度超过17万亿元。

2020年，全国商品房销售额为173613亿元，增长8.7%。尽管有疫情打击，这一增速仍然超过了2019年的6.5%。

而本月15日国家统计局公布的数据显示：2021年前11个月，全国商品房销售额突破161667亿元，同比增长8.5%。《证券日报》指出，从数据上看，伴随着12月收官，我国楼市销售额很有可能再次突破17万亿元。

国家统计局网站截图

据中原地产首席分析师张大伟预计，若维持同比上涨2.5%的水平，2021年全年中国楼市有望创下“双18”的历史新高：销售面积18亿平方米、销售额18万亿元。但北京房地产协会秘书长陈志则认为，全年商品房销售额难以突破18万亿元。

据《证券日报》报道，陈志向其记者表示，由于房产交易周期较长，销售数据一般会滞后于市场表现，当下楼市去化速度仍旧较慢。不过，楼市正回归常态，市场主体正在被“放活”，预计接下来新房市场将由筑底逐渐回稳。

房地产行业境况如何？明后年或是看点

“过冬”，似乎正成为当前中国房地产行业的主题词。

在今年10月底的万科年度媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮表示：“房地产行业赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”

媒体报道截图

国家统计局15日发布的2021年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据显示，全国房价延续了8月份以来整体环比下跌趋势，房价上涨城市数再创新低，新房、二手房价格上涨的城市数均降至个位数。全国楼市的降温态势仍在持续。

第一财经报道截图

楼市降温带来流动性危机，房企债务违约、裁员的消息也频频见诸媒体。

媒体报道截图

不过今年的商品房销售额数据，放在整个社会消费大环境之下，却并没有那么糟糕。

数据显示，2021年1-11月份，全国商品房销售额161667亿元，社会消费品零售总额399554亿元，两者之比约为0.40；而2019年同期（1-11月份），我国商品房销售额139006亿元，我国社会消费品零售总额372872亿元，两者之比约为0.37。即是说：这一比值今年不降反升。

从数字和比例关系上来看，2021年“过冬”的房地产销售额似乎不算太糟，其表现甚至还可以说比2019年好。那么这是否意味着房地产行业现在的市场温度不算太冷？

国家统计局网站截图

从时间维度上来看，有两个现实问题值得关注：

其一，今年房产商卖的房子，地皮是前些年买的，而今年房企拿地积极性明显下降。

今年1-11 月，全国房企土地购置面积累计同比下滑 11.2%，土地成交价款同比增长4.5%，增速下滑。

今年土地购置面积持续下滑，土地成交价款增速有所下滑 图源万联证券研究所研报

去年8月，在明确“三道红线”政策时，相关部门提出了“两点禁令”，即拿地销售比不超过40%，以及近三年经营现金流是否连续为负。今年7月，有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。还有知情人士表示，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

据《国际金融报》今年8月消息，其记者向“三道红线”试点企业确认了这一消息的真实性。报道称，这意味着房企后续要“以销（售）定投（资）”。亿翰首席研究员张化东表示，“这也意味着，房企在规模上很难有较大的扩张与成长。”

明年土地市场是否会延续低迷，将决定未来的商品房销售情况。

其二，今年大量房企会出于保障经营目标和化解债务风险考虑，纷纷降价促销，加快去库存的脚步，或许在一定程度上推高了今年的商品房销售额。而明后年商品房库存降低后，楼市销售情况或许会有新的变化。

媒体报道截图

三高模式引关注，高杠杆或成过去式

房地产曾是地产商“跑马圈地”的主战场：大部分房企的规模扩张，背后都是“高周转、高负债、高杠杆”的“三高模式”。为了追求利益最大化，几乎人人都在追杠杆，这也悄悄地埋下了不少隐患，引发各界思考。

诸如12月3日，地产行业龙头企业中国恒大公告“未能履行”2.6亿美元的境外债务担保责任，引发市场关注。央行同日就恒大问题答记者问时提到，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

不过伴随着“三高模式”的利害关系正得到各方重视，高杠杆时代即将落幕。

2020年下半年以来，“三道红线”、贷款集中管理等新政发力，金融机构削减地产行业的相关资源。今年也成为房地产行业金融侧供给改革最为有力的一年。房地产企业在融资环境和销售环境的改变下，逐渐调整发展模式，开始转入风险出清周期。

《证券日报》30日文章表示，根据上市房企半年报，截至2021年6月底，百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元，同比增速转正为负，达到-0.9%，终结了2018年至2020年杠杆激进扩张的时代。

在业内人士看来，虚火褪去的中国房地产行业，即将迎来新的发展阶段。北京房地产协会秘书长陈志认为，优质房企绿灯放行，高风险房企红灯禁止，风险出清将会贯穿明年全年。

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