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陈杰：租购同权，难在哪里？
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陈杰上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任
从根本上来说，只有实现教育均等化才能消除学区房现象，否则即使下令租房也能同等对口上小学，眼下的天价学区房现象可能会演化出天价学区租现象。这是很多地方政府十分顾虑、不愿意全面放开租房就近上学的重要原因。
如果放任一部分人为“权”而投机性租房、尤其仅仅就为获得学区房资格而租房，优质教育的稀缺性在租金上资本化，挤出原来学区房的租客，侵犯了这些租客的住房权，那也是违背了政策初心。
学区房广告（来源：视觉中国）
然而，如果坚定“公共服务享受应该人人平等、一视同仁”的现代治理理念，认可公共服务不应因性别、健康、学历等因素区别对待，那更不应该因为是否持有房产而区别对待，目前遇到的难题都是技术性难题，完全可以克服。只需要全面调研、精细设计和认真防范，完全可以跨越租购同权的最后一道难关。
首先要从战略上认识到，如果教育资源不能实现均等化，那么租购同权后，将会衍生以租金代替房价形成新的筛选机制，造成新的不公平现象，进而带来阶层固化，如在西方国家那里。这在“以人民为中心”的社会里是不应被允许的。
针对这种可能出现的现象要提前做政策储备，比如一方面推进社区混居，消减基于公共资源占有不均的阶层空间分化；另一方面要始终不渝把教育资源均等化作为公共服务均等化的攻坚之战来做。一手抓加快集团化办学、校长与教师的异区轮岗来推进教育资源的空间均衡，一手抓多校划片和随机摇号入学。后者出发点的核心就是要保持住房与所上学校之间对应关系的高度不确定性。不确定性越大，则学区资源的资本化程度就越难。双管齐下，可以逐渐打破乃至消除学区概念。
其次，在短期内教育资源均等化还难以实现的时候要加快试点，就像先在那些户口稀缺性不强的中小城市对户籍放开进行试点，总结经验，再逐步铺开到大中城市那样。租购同权上学同样可以在那些教育均等化做得较好的城市展开，积累经验，并在社会上逐步形成租房不影响子女上学的氛围与观念，再逐步扩大到其他城市。在大城市内部，也可以尝试在教育均等化较好的区域试点，再普及到全市。如上海部分区推进租购同权上学的进度就比别的区快一些。
第三，要鼓励基层创新。在学区层面政策上防范“投机性租房”的措施可以有很多，比如当承租人申请其子女就近上学时候，必须承诺在本学区实际居住，并已经实际租住若干时间以上。如参考不少地方以户籍迁入时间等要素进行上学排序，对租房上学也进行实际居住时间的积分制。同时学校定期家访，社区物业定期检查，结合社区网格化治理和大数据手段，确保该家庭实际居住在该社区。如果父母因各种原因搬离本社区，那其子女应该也随之迁校。只要始终确保适龄儿童按实际居住地就近入学的原则，就可以理顺相关关系。
当然，还可以有一些其他政策设计。这些“补丁”式做法，有些无奈，但有其必要。深圳就采取了租赁住房积分上学制度，每实际住满1个月可以加若干分，并拟进一步优化相关制度，同时一直核查实际居住情况。各地这方面的探索应该积极支持，并增进相互交流学习。
各地对租购同权的探索说明已经意识到了这个问题对社会公平正义的损害。但我们需要注意的是租购同权的实现是一个系统工程，需要政府各部门与社会一起协力完成。比如仅就租赁证明的获得往往就十分不易，需要房东、租房机构和房管部门的通力配合。最后，租购同权不仅要让“租”和“购”获得相同的公共服务权，也要让“租”和“购”在人们心中获得价值观上的同等权重，彻底扭转租房就比买房低人一等的社会观念。
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