【文/观察者网专栏作者 陈杰】

“同样是住在这里，为什么租房的就比买房的低人一等？”

这恐怕是很多城市漂泊者的隐痛。

这种隐痛，有一个更专业一点的名词：“租购不同权”。

如果网络检索“公共服务为何要与房产挂钩”，会出现近117万条结果；若检索“上学为何要与房产挂钩”，会出现65万条结果。从这个指标也能看出，租购不同权，主要是子女入学权利的不同权。

“上学为何要与房产挂钩”？这个话题在知乎以及多个城市的本地论坛上都成为过热帖。有不少网民表示去查过，“有房产才能让子女就近入学”在国家法律上没有任何依据，完全是地方教育行政部门的自定政策所为。也有网民吐槽，将义务教育这样的公共服务与房产挂钩，中国是独一份。这说明，民间对这个现象的质疑已久，积怨很多。

为了解决这个问题，2017年7月，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出了"赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权"，这应该是国内政府文件中首次提出“租购同权”一词。

该词一出现就立即成为社会热词，并在当年就被权威媒体评选为年度十大新词之第五。2020年12月，中央经济工作会议公告出现了“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的表述，让“租购同权”一词在媒体及网络上再度受到热烈追捧。

笔者以为，2017年租购同权一词诞生于当时地方政府落实中央发展住房租赁市场政策要求的现实动力。眼下中央出面再提“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，则有站在增强内循环动能和推动高质量发展的国家战略视角下的更深层次考虑。

租购同权何以难？

“租购同权”问题关乎社会公平正义，也是实现房地产市场平稳健康发展的现实需要。本质上，它是关于政府承担的公共服务要脱媒，尤其脱去房产的媒介，将公共服务与房产松绑，让公共服务直接与人绑定，实现以人为本的公共服务资源配置。

然而，为何公共服务在中国要与房产绑定？这事值得好好细究。

客观来说，从台面上看，地方政府并没有把公共服务与房产直接绑定，跟公共服务绑定的是户籍。如根据《义务教育法》第十二条的规定，“适龄儿童、少年免试入学”，“地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”。该条款同时规定，“父母或者其他法定监护人在非户籍所在地工作或者居住的适龄儿童、少年，在其父母或者其他法定监护人工作或者居住地接受义务教育的，当地人民政府应当为其提供平等接受义务教育的条件。具体办法由省、自治区、直辖市规定。”

从字面上，看不出任何入学资格与房产绑定的法律要求，但与户籍挂钩。从该条款就能看出，适龄儿童、少年在其户籍所在地的就近入学权利是毫无疑问地受到明确保障，但如果在非户籍所在地、哪怕是父母或法定监护人的长期实际居住地，就近入学权利就存在一定的风险。

在中国大多数城市，义务教育、基本医疗、基本养老、健康卫生、政府服务等这些公共服务，也是与户籍高度绑定。那么问题回来了，户籍如何获取？在中国大多数城市，历史上曾经长期执行这么一条规定：除非落在集体户口，否则只有买房才能落户，无房难以落户。而集体户口则是少数体制内单位才有的专属。

为何在中国城市曾经有这么一条规定？这与中国城市发展过程中盛行的土地金融化模式有直接关系。

土地出让金是很多中国城市发展的第一桶金，是地方政府基建资金的重要来源。而土地使用权的价值本质是对这个城市未来公共资源和公共服务价值的预期，土地出让金就是这些未来公共资源和公共服务价值的资本化。当户籍意味着公共服务优先权，将购房与入户绑定，既是将房产与公共服务优先权绑定，也有利于巩固房价进而巩固地价。

站在地方政府角度，买房产就是在买这个城市的股票，是股东。买新房是原始股，买二手房是流通股。不管买新房还是二手房，都是为城市提供建设融资或提高城市的资本市场价值，自然要把城市红利，也就是公共服务优先奉上。而租房者，在地方政府看来，是这个城市基础设施和公共服务的消费者、消耗者，而不是投资者，自然在享受公共服务的优先顺序要排在后面去。

2019年1月至2020年11月的上海二手住宅成交套数走势（图源：中国网地产）

为了能让基础设施建设和公共服务投入有持续的资金来源，就需要有效促销房产和保持土地高价值，很多地方政府采取了有房才能入户的政策。通过公共服务与户籍挂钩，户籍又与房产挂钩，公共服务与房产挂钩起来了。

地方政府将公共服务与房产捆绑的策略，背后折射的是他们的一种思维，即把公共服务享受看作一种交换，只有当事人有足够的价值创造和对所在城市有足够的贡献，才有资格获得公共服务。这种思维在不少市民中都普遍存在，认为那些外来人口什么贡献都没有做就来抢福利，太不公平了，不能轻易给他们户口，一定要等他们给城市有功了才能给户口。

近年来，一些城市开始突破买房才能落户的做法，纷纷实施租房也能落户的政策。广州、天津、苏州、青岛、长沙、无锡、成都、昆明、郑州、洛阳、开封、海口等30多个城市先后发布相关新政，租房可以直接落户。

不少城市，如郑州、青岛、洛阳和苏州等还先后宣布，租房者可以将户口落在租赁社区的公共户口，消除了一些城市要求租房者须落户在租赁住房户口本的困难操作。公共户口据说是上海2011年开始设立的，在2018年国家发改委的推进新型城镇化建设重点任务中就提出，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。到2019年的该文件中，“探索”变成了“允许”，说明租房者在公共户口落户的做法正在推广和普及。

但要看到，很多城市对租房落户，往往附加了不少条件。如需要提供社保和纳税证明，以证明他们已为这个城市创造足够的财富和经济价值；或通过学历文凭、技能职称、获奖证书等证明他们有这方面的潜力，才有资格通过积分制或人才政策等途径落户，进而享受优质公共服务。这仍然还是一个把公共服务当作交换而非权利的观念。另一方面，越来越多城市放开租房落户，背后是人才竞争、抢人大战的压力，折射了普通城市公共服务价值的相对稀缺性在减少，人的相对稀缺性上升。

不管如何，租房落户的推开，户籍与房产的逐步脱钩，削减了很大一部分租购不同权，让租购同权迈进了一大步。然而，这个进程还远没有完成。