近日，香港政府拍卖一块位于新界大埔地区的土地引起了颇多注意，原因是成交价第一时间看来令人震惊无比。

香港地政总署的公告显示，该幅标为新界大埔区地段第221号的住宅用地，出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。成交价仅21.3亿港元，如果按最高容积计算，楼板价仅为19880港元/平方米，折算人民币16585元/平方米。而在2015年9月的一次拍卖中，同样位于新界大埔地区，标号为第226号住宅用地，出让面积为17121平方米，还拍得了30.3亿港元，折合楼板价人民币4.887万元/平方米。仅相隔不到半年，同一区位的地价暴跌三分之二！香港地价将要崩盘？受地价楼价影响极深的香港经济会受到剧烈冲击吗？

实际倒是不必立刻如此紧张，这块土地成交价特别低有着自身的特殊原因。根据香港地政总署的招标文件，它正处于司法复核之中——有环保团体对其出让提出了诉讼请求并已被法院接受。所以尽管已经拍卖成功，但买主必须等到司法复核程序结束，且特区政府方获胜才能真正获得开发权。如果特区政府败诉，则必须交还土地，地政总署只会返还购地款，但不会赔付利息等其它损失。由于存在着不可控的经营风险，该块土地成交价远远低于正常价格也就十分正常了。

香港地政总署土地招标文件部分内容截图

实际上，尽管近期的土地成交和楼宇买卖记录显示，香港地价和楼价确实已经见顶反转，2015年下半年以来已经跌了近一成，而市场机构普遍预测2016年也还将维持下降趋势，但短期内出现1997年金融风暴后，香港楼价普遍暴跌七成左右、重创全港那种等级的危机，可能性极小。

梁振英没有做错

笔者还想指出，近年来大多数对香港经济状况的分析都有一个共识：高到离谱的地价、房价绑架了整个香港经济和社会，是香港近年各种深层次矛盾激化、戾气越来越重的罪魁祸首之一。地价房价如果能在可控状态下有序稳定的下降，对于香港来说，长远看绝对是利大于弊。

而梁振英出任特区第四任行政长官后，就顶着各种压力，一直坚持增加土地供应，加快开发公屋，以缓解房屋问题。在2016年施政报告里他再度宣示：“经过3年半的努力，供应明显增多，楼价和租金近来开始回落，扭转了楼价和租金只升不跌的心理预期。有市场人士猜测政府会否‘减辣’，甚或减少土地供应。正如过去3年半我和其他官员反复强调：政府解决住屋问题的勇气和决心毋庸置疑。政府有责任供应土地和公营房屋，满足市民的住屋需要，没有责任保证楼价只升不跌，楼价亦不应靠人为的短缺维持高企。今天楼价租金仍然远超市民的负担能力，亦扭曲了一代青年人的价值观。我们对解决房屋问题必须继续坚持，不能半途而废。”依笔者看来，这些话既说中了香港的弊病所在，开出的药方在大方向上也确实符合香港的长远利益。

香港公屋

不必讳言，近两年由于香港内地间一些矛盾被有意挑动和放大，导致有些对香港的观察分析也自觉不自觉地带上了些“看衰”的主观意愿。比如2015年访港旅客总数下降了2.5%，全港整体零售市场下跌了3.7%。单单对于香港旅游和零售业来说，2015年尤其是三季度以后确实是寒风刺骨，已经直接感受到了衰退的痛苦。但很多分析仅仅因此就急于结论，香港经济已然进入一个相当困难的时期，却是不妥的。

实际上，虽然反对派极力批评梁振英就职以来素位尸餐，特区政府执政无方，但在全球经济阴影的背景下，香港经济2015年的表现却是相当不错的。整体而言，全年应能取得2.5%左右的温和增长，与前几年基本持平，在原来的亚洲“四小龙”中预计仅略次于韩国，摆脱了多年增速垫底的窘境。而且由于梁振英政府相比前任，更重视向民生倾斜资源，采取了扩大政府开支，再度提高最低工资水平等手段，到2015年第三季，香港的家庭中位收入数提高到了历史最高记录的25000港元，比去年同期大幅增长了5.5%，而且就业市场也相当稳定，连续六个季度保持在3.3%上下，基本处于全民就业状况。就业的稳定和中位收入的提高，反过来也促进了内需市场的增长，从而一定程度上抵御住了外部经济环境恶化的冲击。

近忧虽轻、远虑颇重的东方明珠

然而，说完了好话，却又不得不说，香港经济虽然去年表现尚可，未来一两年内遭逢燃眉之急的概率也很低，但总给人以“更多靠吃老本”之感，而长期增长潜力或者说后劲却是在日益削薄。作为另一种视角，尽管香港2015年又蝉连（连续22年）全球最自由的经济体，然而汇丰银行在经过十个月的详细评估后，董事会仍然一致决定不将总部迁回香港，继续留在伦敦。与汇丰一样，另一家与香港渊源极深的大银行渣打（香港三大发钞行之一），同样即使迁址也不考虑迁往香港。这恐怕都是对香港未来长期增长信心不大的表现。

根据香港金管局提供的数据，2015年1至3季度，按开支分类，2015年香港经济的增长完全依赖于私人消费和政府开支增加的拉动，其余的投资（固定资产和存货）、进出口贸易类都是负增长。而按经济活动类别分，则主要依赖金融业、公共及专业服务、建筑业拉动，不仅早已经完全边缘化的工农渔业继续萎缩，与旅游观光业、进出口贸易有关的类别也不出意料的陷入衰退，更值得注意的是基础设施中最基本的水电燃气类也呈负增长，而且下降幅度颇大，超过了2%。尽管这其中可能有油价下降的因素，但考虑到香港水电燃气的供应，大都与政府签有垄断性协议保证价格基本呈单向浮动，还是似乎难与内需消费旺盛的气氛完全吻合。

香港港2015年集装箱吞吐量连续四年下跌，降幅高达9.5%，报2011.4万标箱，创下2013年来的新低，不仅被宁波-舟山港以2226万标箱夺走了世界第四大港的位置，退居第五，而且对排名第六的釜山港也只剩下70余万标箱的优势。如果不迅速扭转此降彼追的趋势，几乎肯定会在2016年再被釜山港赶超，跌出世界前五大港之列。甚至再靠后的青岛港和广州港也都超过了1700万标箱，距加入2000万标箱港口俱乐部不再遥远，几年后香港港在全球及中国航运图中的地位可能进一步下降并不是危言耸听。

贸易及物流业、金融服务业、专业及工商业支援服务业，以及旅游业是香港经济的四大支柱产业。其中，旅游业算是最新的后起之秀，据特区官方测算，2014年旅游业约占香港GDP的4.7%，占比最小。笔者在此坦率地说一句，由于对香港来说，旅游及相关连带产业最大的意义在于提供大量中低端就业岗位，而目前香港失业率极低，所以暂时而言，香港对于旅游、零售等行业的衰退忍耐力确实相当高。甚至更极端的，即使这些行业出现短期性崩盘，特区现在良好的财政状况（净债务为零），也让政府有较多的应对手段。