一般农业型地区可能获利的不是盘活农民腾退出来的宅基地，而是要盘活腾退出来宅基地复垦之后形成建设用地指标。绝大多数宅基地制度改革试点地区腾退农民宅基地的目的都是要获得建设用地指标，再试图通过指标交易来换钱。

我们知道，指标本身是没有价值的，是国家行政管制的一部分。这个意义上讲，指标是资源再分配的一种手段。国家为了集约节约利用土地，调节经济社会发展速度，通过每年下达新增城市建设用地指标而调控地方建设，建设用地指标因此也是一种管理手段。指标本身不值钱，国家为了集约节约用地，倾向采用偏紧的新增建设用地供给，从而在地方上形成了建设用地指标的稀缺，并因此产生了价值。这就为通过农村宅基地腾退形成的建设用地指标提供了实现价值的可能。国家通过城乡建设用地增减挂钩政策打通了这种可能。

然而，既然是国家通过有意保持相对稀缺新增建设用地指标来让地方集约节约用地和调控经济社会发展速度，若再通过增减挂钩政策来供给建设用地指标，这就破坏了计划管制。更糟糕的是，地方为了获得这个新增建设用地指标而要花费巨额资金比如30万元/亩来拆农民房子以腾出宅基地，从而造成了不必要的浪费，增加了城市建设不必要的成本。

更加糟糕的是，全国农村宅基地制度改革都指望通过盘活农民腾退宅基地形成的指标获得资源、支付农民腾退宅基地的成本和进行村庄建设的成本。

回到本原，农民退出的宅基地实际上就是一块有待复垦为耕地的荒地，价值十分有限。现在几乎所有农村宅基地制度改革试点县市以及学者和政策部门都似乎以为，农民宅基地是一种极为特殊的可以下金蛋的鸡，有了农民腾退出来的宅基地，再通过各种复杂的制度设置就可以让腾退出来的宅基地变成巨额财富。但正如前述，宅基地本身并没有产生财富，所谓财富，不过是通过复杂的制度设计（比如增减挂钩制度）将其他地方的资源转移到了农村。

将其他地方的资源转移到农村本来也没有错。现在的问题是，因为制度设计过于复杂，制度交易成本极高，资源转移效率及公平性极其糟糕，从而导致资源配置效率的极大浪费。当前农村宅基地制度以及城市建设用地增减挂钩现象正是典型表现。

以所谓盘活宅基地和宅基地指标形成的财富幻象作为推动农村宅基地制度改革的基本措施，实在是太过荒唐。

更可笑的是，当前政策部门竟然想以增减挂钩来扶贫。为了满足农村宅基地是巨额财富的幻觉，当前全国各个宅基地改革试点县市均设计出来无比复杂的制度，以实现这个本来不存在的财富。如此改革试点，真是让人忧虑。

三、宅基地与资源冗余量

推动农村宅基地制度改革的最为重要的一个说法是，在当前快速城市化背景下面，农村人口减少了，农民占用宅基地不仅没有减少，而且还在增加。这样就造成了严重的资源浪费。其中原因据说又是农民退出宅基地制度安排不畅，且本来宅基地很值钱，却因为制度原因没有显化出其中的价值，从而导致土地资源的极大浪费。

这种说法显然似是而非。第一，如前已述，虽然农民进城了，但农民往往不是全家进城；即使全家进城，年节还可能回来；即使年轻时进城，年老还可能回村；还可能进城失败后回村，等等。农民之所以不愿退出宅基地，是因为农民很清楚，至少在当前及未来很长一段时间他们还离不开农村，还可能要进城失败回到农村。保留返乡退路，农民才敢真正进城。农村宅基地和土地承包经营权是农民的基本保障。他们最清楚这一点了。

第二，农民宅基地即使现在空在那里，也并非一定要马上立即腾退出来，一方面可以留作农民的保障，一方面待时机成熟自然就会腾退出来了。当前中国粮食还未紧张到非得复垦农民宅基地种粮的地步。反过来，当前中国正大规模开始退耕还林、还草、还湖运动。

第三，宅基地就是普普通通的土地，不要以城市建设用地的价值来想象农村宅基地。城市建设用地的价值来自城市聚集效应。正因为聚集效益不同，城市建设用地的价值差异极大。一般农业型地区的土地，无论叫什么地，做什么用途，因为缺乏城市二三产业的聚集效应，土地就不可能有巨额价值。

反过来，当前一些宅基地改革试点县市花巨资来腾退农民宅基地，不仅没有节约资源，反而产生了巨大的浪费。因为这种腾退不仅将很多本来已经建设的农村住宅拆掉了，而且让本来可能的进城失败农民的退路堵死了。一旦出现大规模经济周期，当前可以返乡的制度安排就不再能起作用来缓解经济政治社会周期了。

实际上，将农民目前空在那里的宅基地空几年，留点资源冗余量，不是坏事。当前农民进城还远未达到可以在城市体面安居的程度，其中肯定会有部分农民进城失败后还要返回农村。留下空闲的宅基地，让农民进城失败可以返回，这个留下的宅基地就不是资源浪费，而是农民心理稳定、城乡良性互动的必要资源冗余。这个资源冗余为保持中国现代化中的稳定提供了弹性与缓冲空间，因此，这个资源冗余量实在太重要了。

四、小结

宅基地制度改革的重点和核心只应当是保证农民“户有所居”的权利，其他则都是次要的。当前中国发展的重心在城市，农村社会保持稳定对于中国顺利走出中等收入阶段可能落入的陷阱十分重要。不能望通过宅基地制度改革来让农民致富，宅基地就是在特定位置的一块荒地，农民用来建了住房而已。这块宅基地若恰好处在城市经济带中，宅基地自然就具有一定财产属性，就可以具有一定的交换价值，为农民带来财产性收入。

而全国绝大多数农村，农民快速进城，农村宅基地开始闲置，宅基地不具有财产属性，无论进行什么样的宅基地改革，设计多么复杂的制度，也不可能凭空产生宅基地的交换价值，增加农民财产性收益，反过来倒是可能造成折腾，损失大量社会财富。当前农村宅基地制度改革试点，绝大多数都是在做这种损失社会财富而无法增加农民收入的事情。这种折腾必须停下来。

当前宅基地实践中存在的主要问题与其说是制度问题，不如说是管理问题。加强宅基地管理，而不是改变宅基地制度，保持现有宅基地制度三十年不变，而不是折腾，对于中国发展很重要。

（文章转载自微信公众号“新乡土”）