（文/张志峰 编辑/马友友）加快发展保障性租赁住房是解决高房价、热点城市新市民住房困难的重要一环。

2月8日，为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，加强相关金融政策支持，央行与银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下称《通知》）。

《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

下一步，央行与银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

“十四五”计划新增650万套（间）

事实上，近两年来，中央和地方对租赁住房建设机制的政策支持力度不可谓不大。

早在2020年底，央行与银保监会就建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度时，就曾公开表态，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

2021年7月，国务院第一次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。

2021年12月，中共中央政治局会议中再次提到“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

根据我国初步计划，“十四五”期间40个重点城市新增650万套（间）保障性租赁住房。

去年11月以来，广东、浙江、海南、山东等省份，以及上海、金华、西安、青岛等城市相继发布了相关征求意见稿和相关实施意见，政策发布进入密集期。

11月8日，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》发布。其中，广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市。

“十四五”期间，广东计划筹集建设129.7万套（间）。截至10月底，广东全省已筹集建设保障性租赁住房18.56万套（间），完成2021年度目标任务占比为83.5%，惠及群众超过50万人。

11月17日，山东省政府新闻办在发布会上表示，2021年山东计划新开工保障性租赁住房7.48万套（间），目前已开工7.49万套（间）。

11月23日，上海市政府新闻办在发布会上指出，于“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，缓解新市民、青年人的住房困难。

痛点仍在，对房地产整体影响有限

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网表示，从保障性租赁住房市场的发展角度看，这是信贷政策放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展；而从房贷集中度的角度看，也体现了房贷集中度政策在松动。

“先是并购贷，现在是保租房房贷，两类贷款不纳入房贷集中度的考核中，既说明房贷集中度政策大方向不变，也体现了房贷集中度政策积极优化。”严跃进认为。

不过就整体而言，目前市场对于保障性住房信贷数据的披露口径并不统一。

截至2021年第三季度，央行披露的保障性住房开发贷余额为4.64万亿，而银保监会口径的保障性安居工程贷款超过6万亿，其中棚户区及垦区危房改造贷款占比近95%，剩余贷款为公租、廉租、经济适用房、限价商品房、农村危房改造、游牧民定居工程以及城镇老旧小区改造贷款。

投放主体方面，保障性安居工程贷款主要以政策性银行为主，占比超过75%；其中国开行超过3万亿，占比约50%，农发行比例也较大。

而商业银行保障性安居工程贷款余额相对较低，这其中又主要是四大行主导。

假定保障性住房开发贷与安居工程贷款的投放主体结构大体保持一致， 预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额仅为数百亿体量，且主要以国有大行为主，合计 体量大体在1000-3000亿规模。

对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入“双集中度”统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

因此，光大证券认为，《通知》旨在对于双集中度政策“纠偏”，但对于推动宽信用进程、为银行涉房类贷款投放“松绑”以及鼓励加大房地产贷款投放的效果较为有限。

中原地产首席分析师张大伟也表示，保障性租赁住房的痛点主要是难以盈利，或者说投资周期太长，对民营资本的吸引力太小，只能沦为国企的指标来定量完成，因此该政策对房地产市场整体影响有限。

“但信号意义明显。”张大伟向观察者网指出，政策提及，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，意味着政策有望升级，从保障性租赁租房，到保证新住宅房，对于整体市场的信贷支持将明显加大。并且租赁住房市场对信贷资金价格本就敏感，运营周期长，单独计算贷款额度，有利于提高企业参与这项业务积极性。

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