（文/解红娟 编辑/马媛媛）出于对企业业绩的信心和现金流的持续转好，美的置业将三道红线转绿的时间提前了一年。“管控负债增长，提升周转效率，做强内生增长，力争三道红线明年转绿。”美的置业董事局主席赫恒乐如是说道。

8月26日，美的置业以线上视频的形式召开2021年中期业绩发布会，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼首席财务官林戈，执行董事兼高级副总裁王全辉出席发布会。

报告期内，美的置业实现收入330.39亿元，较2020年同期增长57.8%；毛利为68.38亿元，较2020年同期增长23.8%；核心净利润为31.01亿元，较2020年同期增长31.6%；归母核心净利润为23亿元，较2020年同期增长11.2%。

受业绩消息影响，美的置业股价高开高走，涨幅达3.74%，收盘报14.98港元。

强三线以上城市销售占比高达78%

报告期内，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约825.9亿元，同比增长71%，位居地产行业第一梯队；已售建筑面积约686.6万平方米，合约销售均价较2020年同期增长9.3%至12028元/平方米。

半年前，美的置业给自己定下销售1500亿元的全年目标，按此计算，前6月份美的置业合约销售金额已实现年度目标的55%，超额完成目标。

之所以能在业绩上实现快速增长，和美的置业长期坚持城市升级和城市深耕的策略分不开关系。据了解，美的置业主动的控制和缩减低量级城市的投入，城市布局升级一线、二线和强三线，两年来持续不断地将土地的投资投放在二线以上的城市，聚焦于长三角和大湾区。

报告期内，一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%，沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高到69%。其中，美的置业市占率排名前十的城市有21个，贡献销售比例约48%。

“与此同时，从美的置业公司内部重点区域的增速来看，上半年实现94%的增长，超过百亿元的区域达到了3个，超进度完成年度目标。其中，19个城市公司完成目标进度超50%。”郝恒乐介绍道。

上半年新增土地储备结构则更加聚焦。2021年上半年，美的置业在19个城市新增土储，新增总建筑面积 440万平方米，其中沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%，较2020年上半年新增提升10%。

具体来看，上半年新增土储分布于一二线及强三线城市的占比达到了87%，美的置业重点区域拿地占比达到了65%，其中，沪苏区域拿地占比22%，浙闽区域拿地占比28%，珠三角占比15%。

此外，基于自身产业优势，美的置业在多元化渠道拿地方面有了一定的突破。报告期内，新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。截至期末，美的置业累计已转化土储面积287万平方米，累计已转化货值380亿元，下半年待转化货值143亿元。

在城市更新赛道上，美的置业主要围绕旧厂及旧村居改造，通过和地方国资平台合作，一起完成城市更新项目。截至目前，在旧厂及旧村居待转化的22个项目中，就有17个项目位于珠三角。

截至2021年6月30日，美的置业共有339个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与103个项目，覆盖全国62个城市，拥有土储总建筑面积 6309万平方米，权益总建筑面积 4223万平方米。

净负债率实现五连降

从“三道红线”到“拿地金额不超过销售占比的40%”，房企的现金流状况成为业绩会上热度最高的话题。

报告期内，美的置业净负债率为58.2%，较2020年末下降21个百分点，实现五连降；现金短债比显著提升至2.21，扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%，因踩中一条红线，归为黄档。

“我们预计最快在2022年底可以实现绿档。”林戈表示，公司拥有非常稳健的财务状况和极具竞争力的融资优势，以控负债、提效率、增效益为基线，系统科学有序的降负债。

在此之前，林戈在曾在半年前的2020年全年业绩会上表示，计划在2023年能够全部达标，实现绿档。

之所以有勇气将“三道红线”转绿的时间提前一年，可能是因为美的置业现金流表现亮眼、融资成本持续下降和融资结构的稳定。

期内，美的置业持有现金总量321亿元，一年内到期的有息负债仅106亿元，足以覆盖短期债务两遍有余。此外，美的置业银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力自然不在话下。

手握充足现金总量同时，上半年美的置业融资成本持续下降。报告期内，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，同比下降44BP；加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%，远远低于行业平均水平。

拿美的置业发布的境内公司债举例。2021年2月，美的置业共发行两笔公司债，合计发行规模为15.20亿元。其中，品种一发行规模为10.20亿元，最终票面利率为4.40%；品种二发行规模为5.00亿元，最终票面利率为4.60%。

可以参考的是，领先指数数据显示，2021年上半年，境内融资利率在2.63%-7.00%之间，债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点；境外债券融资利率范围为4.625%-14.50%，债券平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点。

融资结构则主要体现在渠道占比和长短期占比上。截至2021年6月30日，美的置业有息负债总额571.21亿元，相比上年末下降2.6%。其中，银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比提升至39%。

“美的置业的融资渠道非常传统，也很透明，非常符合监管的导向。”林戈表示，“目前主要是控负债、降低融资成本，我们对公司未来整个存续负债进一步下降有信心。”

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