（文/解红娟 编辑/马媛媛）作为一二手价格倒挂约7万/平的黄浦老西门豪宅，复兴珑御的收官之作备受关注。

今日午间，复兴珑御认购正式结束。观察者网就认购人数和摇号情况向项目独家代理第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司确认，对方表示，暂时不能透露。

不过，相关从业人员向观察者网表示，认购项目的人很多，大概率会摇号开盘。因为项目一共才47套，要超过130%触发积分制只需要62位购房者。

在是否摇号这个问题上，一位中介人士给出了明确答案：“认购挺好，必须摇号。”可以参考的是，虽然项目方至今未公布认筹人数，但已对外公布摇号排序规则。

事实上，由于限价问题，复兴珑御和周边二手房倒挂严重，也因此被业内看作“买到就是赚到”，这样的项目触发积分制并不意外。

但值得注意的是，由于把年限积分细则中的社保缴纳系数放至最大，只要有一个满分客户，复兴珑御都将创造上海新盘最高入围分数线的新纪录，积分也有可能飙至100分以上。

买100平挣745万

和倒挂一起出现的，还有天价的“茶水费”。

近日，有购房者在网上爆料称，交3.5成首付和300万元“茶水费”，就可以提前锁定复兴珑御的一套新房，在8月10日之前交齐全款，就能够成功买房。

随后，复兴珑御官方公众号发布声明表示，复兴珑御的购房事宜请您务必联系我司独家代理第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，任何其他个人、公司、单位、组织宜称可以在规则之外预留、卖号的言行均不属实，且不能实现。

观察者网就举报天价茶水费、独家代理一事向第一太平戴维斯方面确认，截至发稿，对方仍未回应。

事实上，由于上海楼市一直保持火热，新房市场违规乱象层出不穷。

据时代周报报道，有中介声称尚海湾豪庭二期有一手房源正在出售，可以直接和开发商签约，但高区住宅加价后总价约2900万元，比开盘时的价格贵了400万元左右。这多出来的400万元就相当于中间人的“茶水费”，即使如此，购房者也愿意为之买单。

究其原因，主要是倒挂价格差距太大所致。中原地产官网显示，复兴珑御在售3套二手房，对外报价分别为21.27万/平、21.91万/平和19.94万/平，据此计算，复兴珑御二手房均价为21.05万/平。

而复兴珑御备案均价仅13.6万/平，虽然价格比2019年9月开盘的12.89万/平上涨约7000元/平，但相比于二手房均价，降低了约7.45万/平。

换句话说，购房者买100平将挣745万。何况项目多为194.03平、196.01平的大户型，获利空间在1445.52万至1460.27万之间。

巨大的价格差之下，网传的300万元的“茶水费”顺势而出。不过，要说挣得多，开发商当之无愧。

开发时间逼近20年

由于复兴珑御项目开发历史太过悠久，故事的开端只能从2002年的一场合作说起。

当年4月，中国远洋运输（集团）旗下的中远发展在黄埔区政府的帮助下，与上海南房集团共同组建中远老西门公司，总注册资金2亿元，中远发展出资9800万元，占该公司注册资本的49%。

不到两个月的时间，中远发展再度以自有资金出资9200万元收购上海南房集团所持有的中远老西门公司46%股份，加上此前出资比重，完成股权转让后的中远发展占该公司注册资金的95%。

2003年，中远发展继续对该公司增资16340万元，并表示增资后公司对其控股比例不变，仅满足其筹措资金需要，确保旗下一旧改项目顺利进行。

这主要是因为上海当时动拆迁形势不佳，该项目的动拆迁遇到了困难，动拆迁进程比原计划有较大的延迟，只能土地清一块，工程开一块，截至2003年年底，只有项目1＃楼、2＃楼已开工建设。

而收购、增资之后，中远老西门公司注册资金为3.72亿元，而中远发展前后对此投入的大额资金约3.53亿元。而促使中远发展在中远老西门公司上再度加码的原因，或许是因为该公司拥有一个位于市中心老西门的豪华资产“中远老西门新城”，也就是现在的高端住宅项目复兴珑御。

不过，对于复兴珑御而言，中远发展才是真的过客。因为上海南房集团至今仍通过上海浩城置业有限公司持有该项目2.69％股份，而中远发展直接将手中股份卖的一干二净。

2006年，由于外资股东整合启动，中远发展更名为万业企业。同年9月，万业企业选择以8487万美元的总价，持有的上海万业企业老西门置业发展有限公司95％股权转让给Super Concord Holdings Limited。

仅以当年1美元=7.9735元人民币的平均汇率计算，万业企业的转让价约为6.77亿元，减去前期投入的3.53亿元，万业企业预计获得税前收益约3.24亿元，这和当时媒体报道的税前收益3亿元一致。

退场的万业企业的收益或许不止这些，因为在转让自身95％股权的同时，旗下上海中远置业销售策划有限公司将其2.31％股份的同步卖给了Super Concord，虽然无法查询到前者的买入价，但成交价高于买入价也是大概率事件。

买进卖出的带着大笔收益离场，持有的也赚的盆满钵满。

网上房地产数据显示，复兴珑御分别于2015年6月、2016年6月、2018年7月和2019年9月取得10万元/平、13万元/平、12.5万元/平和12.5万元/平预证，推售总面积分别为26442.29平、28472.42平、30058.97平、32134.49平。

也就是说，即使不算上今年开盘收入，复兴珑御一个项目至今实现收入约141.20亿元。相比于最初投入的2亿元总注册资金，翻了约70倍。

新进者Super Concord加入后，复兴珑御实现了约77.74亿元的亿元，按照份额，Super Concord理应获得73.85亿元。

此外，据观察者网粗略估算，2021年以13.6万元/平方米的备案均价入市的47套房源，即将带来约12.69亿元的收入，其中超12亿元都将进入Super Concord的账户。用6.77亿元的成本换来85.85亿元的收入，怎么看都是一笔划算的买卖。

而因倒挂严重被大家津津乐道的复兴珑御最后一期，不过是再度拉高投资方收益，所以无论有没有这一波限价，开发商真的不亏。

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