（文/张志峰 编辑/马媛媛）近年来，“养猪大王”刘永好的新希望业务版图除了养殖业、食品快消、文旅、医疗健康、金融投资之外，进军房地产业脚步也明显加快。

特别是作为中国最大饲料生产企业的新希望六和因养猪红利落幕而遭遇“戴维斯双杀”之时，旗下物业管理公司，趁着行业分拆上市的红利，对接资本市场进展神速，被外界称为刘永好的“新希望”。

1月13日，新希望服务首次向港交所主板递交招股说明书，发起冲锋号角。

5月9日，在尚有18家物企排队等待的情况下，新希望服务招股书抢先通过港交所聆讯。

5月11日，企业发布了全球发售公告，全球发售2亿股，首次公开募股定价区间在3.8-4.7港元，预计最多募资约9.4亿港元。

不过，面对去年以来上市新股逾六成的破发率，规模并不大的新希望服务，即便加持“明星资本效应”也未能获得市场青睐。

同花顺数据显示，5月14日，新希望服务招股截止，最终仅获得超额认购1.94倍。从行业维度看，机构统计数据显示，2019年同行业认购倍数均值大约为216倍，新希望服务创下IPO认购倍数新低；从时间维度看，也只能在近期上市新股中排在最末。

数据来源：同花顺

该公司计划于5月25日正式在港交所上市发行，股票代码为03685.HK。截至目前，已有多家机构给出“谨慎推荐”的IPO评级。

上市前“常规操作”

公开资料显示，新希望服务成立于2010年，彼时名为四川鼎晟物业服务集团有限公司，注册资本500万元，主要在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。新希望集团（000876.SZ）董事长刘永好及其女儿刘畅为新希望服务实控人。

事实上，直到物管行业大爆发前夕，新希望服务的定位都始终如此，因为截至2019年末，企业所有在管面积100％来自新希望地产及其关联方，全年净利润也只有6400万元。

直到明确了上市意图之后，新希望服务才开始紧急“常规操作”。

2020年8月，新希望服务以7935万元向新希望房地产收购了新希望商业的全部股权。

4个月之后，新希望服务以“1元”的价格将温州希望的全部股权出售给了新希望房地产的全资附属公司。

出售理由是，这家公司主要提供室内设施和儿童游乐场，与新希望服务的核心业务无关。不过，实际情况却可能是，该公司2020年的收入比2019年减少了一半多，表现不佳。

于是，在一系列“减肥增肌”活动之后，2020年企业各项数据大幅改善。

首先是业务范围包括了物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务；其次，2020年营收5.88亿元，增幅54％，净利润1.1亿元，大增72％；最后，在商业运营毛利率逐年大减的前提下，新希望服务整体毛利率水平仍保持上升趋势，高达42.1％，居于行业前列。

在最能影响物管企业估值的规模上，得益于地产公司的大幅扩张，截至2020年末，新希望服务管理17个城市的65个物业项目，在管楼面面积增长至1020万平方米。

但放到整个物管行业，新希望服务这一规模仍属“微型”。要知道，根据克而瑞数据，物管企业TOP100在管面积在2020年末的门槛值为1386万平方米，排在头部的数家企业在管面积上年年就以亿计。

然而，企业在招股书中竟大言不惭地表示，其在2019年中国物业企业综合实力百强中排名第8位、2020年中国物业企业综合实力百强中排名第39位。

与之呼应的是，新希望地产2020年在权益销售仅537.7亿元的情况下，全口径销售金额已经突破1000亿元大关，并荣获“2020中国房地产开发企业成长速度TOP10“、”2020中国房企综合实力 TOP 40"、“2020 年中国房企品牌价值 TOP30”等多个称谓。

有知情人士向观察者网透露，2020年新希望在克而瑞、中指、亿翰、第一太平戴维斯等机构上花费约1500万，排名突飞猛进，以此来提高估值。

由此看来，新希望服务似乎也在“榜单服务套餐”之中。  

母公司依赖程度高

尽管规模迷你，但作为刘永好的“新希望”，企业优势同样明显。

招股书中，新希望服务在“我们的竞争优势”中明确表示：“来自新希望集团的强大支持。”

业内认为，随着上市物企数量的增多，上市门槛无形之中也会提升，在这样的背景下，在规定的时间内未获得聆讯的企业招股书将失效，需要重新提交IPO招股书。而新希望服务之所以能在众多申请上市的物企中拔得头筹，很大程度上与其背后集团的强大助力有关。

新希望服务表示，公司与新希望集团合作并获得其支持，新希望集团是一家综合性产业集团，已于多个产业建立其业务。除了房地产发展业务外，还包括食品及快速消费品、数字技术以及文化及旅游、医疗健康及金融投资。

截至2019年12月31日，新希望集团资产规模超过2,000亿元，新希望服务定位为集团进军消费者市场的平台，公司将得益于与其他新希望集团旗下子公司的长期稳定合作关系，这些公司提供商品以丰富向客户提供的产品，有助发展物管服务类型多元化。

不过，任其集团业务范围再广，于物业管理直接相关的无非房地产开发板块。而作为房地产的下游行业，依托于地产母公司的强大支持本无可厚非，这样可以给企业未来增速提供肉眼可见的保障，几乎所有的大型物管公司均脱胎于房企。

但完成了原始积累之后，服务型企业想要继续提升自己的规模，强大的市场竞争力才是根本。而这一点，显然是那些过度依赖关联公司的企业软肋。

财报显示，为了显示自身已拥有一定的市场竞争力，为上市做准备，新希望服务2020年也“开始调配更多资源以加快与独立第三方物业开发商的商业发展”。

而从效果上看却并不理想，更像是牺牲利润硬凑出来的。

数据显示，截至2020年12月31日，新希望管理由独立第三方物业开发商开发的5个物业项目，在管总楼面面积为1.1百万平方米，占其总在管楼面面积的11%；同时，单价远低于平均水平，只有1.99元/平/月，收入仅占总物业管理服务收入板块的2.4%。

安信国际在研究报告中亦指出，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速。新希望服务的弱项和风险在于，其在管面积及收入大部分来自关联集团，未来独立发展能力需要时间来验证；且公司现时毛利率较高，未来外拓比率有所上升时，可能较难维持。

另一方面，2018-2020年，新希望服务在西南地区的管理总楼面面积占总在管楼面面积的比例分别为67.3%、52.1%及50.7%，对区域的依赖性也十分明显，容易受单一市场波动的影响。

上市前套现3亿

值得注意的是，在近几年筹备上市的过程中，新希望服务规模尚未崛起，资产负债比率已经从2018年的36.4%攀升至2020年的75.4%，这在以轻资产优势著称的物管公司实在不占优势。

招股书解释，其负债对资产比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，主要由于2019年的ABS负债（见今日词汇）；而其流动比率由2019年的3.4降低至2020年的1.2，也主要由于应收关联公司款项因结付2019年的ABS（见今日词汇）而减少。

此外，新希望服务上市前的另一个谜之操作是，招股书披露，2018-2020年，新希望服务分别向股东宣派及支付股息0元、850万元和3.157亿元。

要知道，企业2020年全部净利润才刚满1亿元，这也令“本就不富裕的公司雪上加霜”，导致2020年末资产净值大幅减少，负债比进一步攀升。

上市前，大股东大笔套现的操作也并非少见，但如此大手笔，不知道是保守落袋为安，还是对上市后没有信心，就值得商榷了。

而提到大股东，就不得不说新希望服务的基石投资者：贝壳、小米集团、四川国际投资、复星国际等全部为明星投资方，合共认购4940美元等值股份，刘永好的强大朋友圈展露无遗。

至于即将登陆港交所的新希望服务能否打开刘永好地产版图的“希望之门”，还是像其他小微物企一样遭遇“破发”危机，就不得而知了。

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