（文/张玉 编辑/马媛媛）从年初2月份提交资料到现在，两个多月时间过去，江娜的住房商业贷款审核仍未通过。

江娜是今年年初房地产贷款集中管理制度实施以来的首批购房者。按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。

而随着当前对“经营贷”违规入市的“围剿风暴”来袭，一场更加严格的房贷审核“风暴”或许正在开始。  

审核等了近三个月

2021年1月，在市场疯狂上涨的当口，江娜（化名）在上海市闵行区龙柏三村购入了一套房子。在当时整体的“抢房”氛围下，江娜从晚上看房到最终决定买房只花了一个小时。付款方式上，江娜选择的是公积金和商贷一起偿还的方式，首付款200多万元，贷款135万元。其中商业贷款金额为85万元。

今年2月份提交相关资料后，3月25日，江娜收到公积金贷款审核成功的信息。从4月份开始，江娜开始偿还公积金批次的贷款。

不过，与公积金贷款的审核速度相比，江娜商业贷款的审核却迟迟没有通过。据其介绍，其商贷资料也是在春节前提交的，不过，由于之前选择的建设银行没有贷款额度了，江娜只能选择从中国工商银行进行贷款。“可能是国家关于贷款这块的政策出台以后，审核比较严格。”江娜表示，“五月份再催一下，已经催过好几次了。”

江娜的经历是当下购房者贷款审核的一个缩影。一家股份制商业银行工作人员向观察者网证实了上述消息：“放款时间长是肯定的，但多久不知道。只知道额度有限。至少也得两个月吧。”上述工作人员表示，之前如果所有资料特别齐全的情况下，贷款基本上一个多月就放下来了，甚至两到三个星期就可以。

一位房地产中介工作人员向观察者网表示，类似政策对首套购房者影响不大，对投机倒把性的购房者影响比较大。不过，其坦言，现在的贷款周期基本上可能会延长到两到三个月，“现在的审核比以前要严格了”。

同策研究院分析师陈舒表示，银行信贷政策的收紧是国家“房住不炒”主基调下的产物，目的是为了抑制房价的过快上涨。面对银行在个人住房贷款占比的限制，导致银行需要在一定程度上控制放款额度，这必然将带来贷款审批要求趋严、审批时间放慢、放款时间变长等影响。

而在陈舒看来，二手房相对于新房，银行额度相对更少，对其在审批上的影响只增不减，部分银行对于二手房或“无款可贷”。

贷款政策收紧

除了贷款审批趋严，近段时间以来，有关房贷利率的持续上涨也引发关注。

融360大数据研究院日前发布的全国42个重点城市房贷利率监测数据显示，4月（数据采集期为3月20日-4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。这是今年2月开始上涨以来连续第三个月上涨。

具体来看，2021年2月上海地区首套平均利率为4.69%，环比上涨4bp；二套房的平均利率为5.28%，环比上涨63bp。此外，多个地区的房地产贷款利率均有所提升。比如南宁的首套平均利率为6.02%，环比上涨137bp；二套平均利率6.26%，环比上涨161bp。

在陈舒看来，房贷利率的上升一方面是政策端对房地产信贷收紧的表现，是各家商业银行面对政策端的监管而进行的一些调整，如，“两道红线”从金融口、银行机构方面限制了资金过度流入房地产。另一方面是当前房地产市场需求旺盛，成交量活跃，资金端供需不匹配，需求大于供给，进而导致资金成本也就是利率上升。

值得一提的是，除了商业贷款审核流程收紧，近期来看，公积金相关贷款政策也有所收紧。

上海易居房地产研究院日前发布报告指出，10城公积金个贷率触碰红线。

其中，个贷率指的是住房公积金个人贷款余额/住房公积金归集余额。按照相关分类，个贷率低于 85%为一级响应，属于流动性过剩，应实施积极宽松的住房公积金贷款，加大对购房缴存职工的支持力度；个贷率在 85%（含）—95%之间为二级响应，应实施稳健的住房公积金使用政策；个贷率在 95%（含）以上为三级响应，应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

在统计的20个城市中，有10个城市位于三级响应阶段。分别包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、钦州（100%）、芜湖（99%）、洛阳（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和贵阳（95%）。

公积金流动性不足问题下，包括郑州、合肥、西安、武汉、贵阳等多个城市也纷纷出台公积金收紧性政策。具体包括收紧贷款额度、放缓贷款速度、停止相关业务、收紧租房提取额度、严管骗贷行为等。

贝壳研究院总结指出，未来房地产贷款集中度管理的调控效果将持续释放，银行系统购房信贷额度承压下，房贷利率继续趋升，除热点大中城市外，预计更多的城市将进入房贷加息的行列，楼市成交将继续高位调整。

（注：文中江娜为化名）

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