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10000套住房将以旧换新,这个城市出手了
钱从哪来?
相较其他地方国资入局时,目标都较为谨慎,比如苏州太仓、南通海安和无锡梁溪定下的住房以旧换新首批目标基本都是100套和200套,而郑州初始就定下了5000套目标。
况伟大认为,郑州人口基数大,潜在改善型换新的需求更高,5000套的数量应是当地政府综合交易量等其他因素估算得出的。郑州某地产人士陈望也认为,郑州本地二手房和新房库存量大,定下“高标准”的目标不足为奇。
收购旧房,考验的是开发商的资金筹集以及资产处置能力。国资入局对地方国有平台公司的财政资金实力提出了很高的要求。张大伟表示,如果以旧换新的整体规模不大,比如一二百套的目标,较易完成,“但像郑州5000套的目标,较难实现”。尤其是当前地方财政“过紧日子”,“国家队”入局的资金来源确实是个问题。
陈望算了一笔账。郑州的二手房以单价1.2万元、套均面积100平方米计算,一套房子的购房款为120万元,5000套需要60亿资金。而作为郑州此轮收购主体的郑州城发2023年三季报显示,其负债总计1185.17亿元。
郑州此举的资金来源,需要综合考量郑州国资收购二手房的去向。根据《方案》,国有保障房运营公司收购的房源要满足区域位置、教育等产业配套优越的条件,之后这些二手住房将用于丰富保障性租赁住房供应。
从公开信息看,去年郑州拿到了一笔有关保障房的钱。2023年1月,中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,设立“租赁住房贷款支持计划”,额度为1000亿元,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。贷款利率原则上不超过3%,对于符合要求的贷款,人民银行按贷款本金的100%予以资金支持,利率为1.75%。
目前,福州、济南、天津、青岛、重庆5个城市已经获批贷款,除重庆外的4个城市共获批40.86亿元。当中,重庆和青岛明确将收购的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群体保障性租赁住房。这5个城市贷款的运营主体均有国资背景。
同作为“租赁住房贷款千亿支持计划”的试点城市,郑州国资入局收购存量房用作保障性租赁住房的思路如出一辙。
在《方案》印发当天,郑州市房管局也公布了2024年主要目标任务,其中提到,加快住房保障体系建设,包括加大资金支持力度,对符合条件的项目,积极申报中央、省、市资金补助和地方政府专项债券支持范围,确保完成1.5万套保障性租赁住房年度任务。
多位专家均对《中国新闻周刊》推测,上述贷款很可能是郑州国资入局住房以旧换新模式资金的其中一个来源。事实上,国资入局的模式中,况伟大梳理发现,旧房去向基本是与住房保障体系建设结合,“也就是说可能有住房保障的资金在里面”。
二手房如何定价?
收购哪类二手房、如何定价,是国资入局住房以旧换新模式中,最被外界质疑的问题。虞晓芬也认为,二手房成交价格少则几十万、多则上百万,涉及利益大,且非标准化商品,难以找到科学决策收购房源的依据,进而很容易存在利益输送。
4月15日,郑州城发联合郑州市住宅与房地产业协会发布消息称,试点阶段收购的二手住房性质须为普通商品住房,已取得房产证或不动产权证,且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年。
这一条件引发了外界的争议。始终在期待国资托底政策落地的吴刚很失望,自己家的住房有16年房龄,被排除在外。“既然政府是为了支持改善性住房需求,是15年内的老房子需要改善还是超过20年房龄的旧房需要改善?”陈望也认为,国资介入并托底的意义是改善刚需和解决换房难的问题,其中之一便是置换房龄大的二手房。如今高房龄的旧房被排除在外,“还不如直接交给市场自由交易”。
也有舆论认为,房龄规定恐怕与此类旧房的最终去向是住房保障体系建设有关。毕竟未来老旧房屋出租后,还有可能面临漏水、房屋设施老化等一大堆问题,后期国资的运维成本较高。
除此之外,收购二手房究竟如何定价也受人关注。
从已披露的信息看,二手房收购价格的确定,与评估主体直接相关。在郑州,城发安居公司会从评估机构名单库中随机抽取机构,后者按照市场化原则,对拟收购的二手住房进行交易价格评估。太仓则明确会在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家,分别对旧房估价,取平均值得出最终收购价。
收购价格之所以重要,是因为其直接关乎二手房主购买新房时的价差。一些城市明确提出了存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的百分比,比如无锡市梁溪区规定这一数值是60%。换言之,旧房可以抵最多60%的新房购房款,即如果旧房评估价为200万元,则需要购买333万元以上的新房。在太仓,这一比例则由最早的60%调整为80%,也就是说卖掉200万的旧房之后,必须要购买250万元以上的房子。
太仓城发一位置业顾问告诉《中国新闻周刊》,以旧换新的流程是先选择意向房,再对旧房进行估价,如旧房新房价格不符合比例要求,需要重新选择符合条件的房源。而新房源的价格是固定价,“不会因为要满足比例要求而去抬高新房价格”。
如何保障旧房款确实流向新房市场?在海安,是由银行开具与二手房等价的房票交给客户;郑州则是将二手房出售资金划入第三方监管资金账户。
国资入局的模式最终取得的效果还有待观察。太仓城发一位置业顾问在接受媒体采访时说,首批200套的名额,最终只成交了不到40套。太仓城发总经理李旭接受当地媒体采访时说,第二批800套名额,报名市民超过300人。
太仓一家房地产中介公司的负责人姬义康告诉《中国新闻周刊》,前期反响平淡,核心矛盾是参与以旧换新的楼盘价格普遍较贵,且是指定楼盘,参与者则是迫于要改善住房环境,不得不支付较高价差,因此只有置换需求特别强烈的少部分人才参与。
旧房如何处置?
除了资金的来源和流向,在国资入局模式中,另一个需要求解的问题是,旧房的管理和处置。
目前来看,旧房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安,旧房将被用作人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。而在太仓,旧房将会改造成人才公寓或者保障房。
虞晓芬认为,国资入局收购二手房用作保障房是出于两方面的考虑:一是当地住房保障的需要,相较于新建保障房,收购二手房可快速满足城市中低收入家庭和人才对住房需求;二是进一步激活房地产市场,当前,不少城市面临可销售房源存量大、交易周期长、价格下行等压力,通过国资收购部分二手房,带动一、二手房联动,促进改善性住房需求释放。
保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房,因此出租还是出售都是可选项。易居研究院研究总监严跃进推断,国资模式下,应该是以租为主,不太可能卖,“不过也可以先租后卖,租期达到五年可以出售,后续各地可以慢慢探索”。
不过,多位专家都指出,相较于政府集中建设的保障房,散落在居民区收购得来的保障房,如何有效管理也成为一大挑战。以郑州为例,目前,保障性住房以政府自建为主。陈望说,去年郑州市政府鼓励现有土地新建、扩建、在建工程改建参与市保障性租赁住房,并给予金融支持。此前已有成功案例,大部分是通过回购村集体安置房用于保障性租赁住房。
陈望认为,从市场需求来看,分散分布的保障性租赁住房具有一定的合理性,因为其可以满足不同客户的需求。但是从政府运营的角度来看,难度太大,加上现在租赁市场也是过度饱和的状态,他并不看好。
郑州某平台中介张林也向《中国新闻周刊》表达了疑惑,如果是零散地收购二手房,让其成为保障性住房,可能会引发其他业主不满,甚至影响潜在消费者购买小区二手房的意向。
旧房分配也面临公平问题。正如张大伟所说,国资入局住房以旧换新的本质是政府拿用于保障低收入群体的钱补贴给了改善居住条件的人群,这本身就已造成不公。而在旧房分配时,保障房的品质和地理位置等有差异,如何分配,分配给谁都是难题。虞晓芬也认同,由于一房一价,在分配这些房源时,就存在价值相对高的和相对差的落差,对保障对象或人才恐怕会形成不公平待遇。
住房以旧换新,效果仍待进一步观察。
(文中吴刚、陈望、张林为化名)
- 原标题:10000套住房将以旧换新,这个城市出手了
- 责任编辑: 林琛力 
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