英国怎么做？

那么，香港目前来看还不具备借鉴意义，那又该怎么办？我们继续开启“找爹”模式，香港的土地出让制度原来也不是它的发明，而是来源于当初它的殖民统治者——英国。

不同于房产土地均可归私人所有，并课以征收较高房地产税的美国模式，英国所有的土地所有权在法理上统统属于英王——即腐国伟大的女王陛下所有(需要注意的是女王的土地并不等于女王个人所有的土地，另外英国天上飞的鸟，河里游的鱼，河面上的鸭子和鹅统统都是属于女王陛下的)。

所以英国不存在其他所谓的owner(所有者)，土地的所有者只是持有(hold)一块土地。根据是否拥有自由处置所持有的土地的权利，又分为自由保有地产权(freehold)和租借地产权(leasehold)等。

前者顾名思义，即宣告拥有这块土地的自由处置权利，为保有权人永久所有，世代相传，并能够随意处置包括出卖。而我们主要需要参照的是后者。

Leasehold，看字面直译是“有期限的土地保有权”或“由承租获得的定期土地保有权”。即有一定期限的地产权。期满，土地保有权就中止，需将土地交还给土地保有权人(freeholder，可以是政府或个人)。

这种非永久产权的期限最长可达999年，这一年限下的房屋主要是那些年岁较为久远的排房和独立住房(house，题外话国内移民、房产中介为了揽客，往往将这种住房称做别墅，实际差之千里)。而我们熟知的现代公寓(flat)的租用保有权的期限主要有125年、99年等等多种。

和美国国家不同，英国无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税(Council Tax)，按照行政区划和房产的高低档次进行征收，数额从1000至数千英镑不等。（这个可以看作国内将来推开的房产税，房屋保有阶段的税收，一种说法是要将70年的土地出让金最终转化成年缴的方式，但这种讨论持续了十多年，至今还没有达成共识。）

而买房除了支付房费和市政费用外，还需要每年缴纳地租(ground rent)，即本文中讨论的土地使用费，不过和国内不同，英国的土地使用费是在房价以外收取。

地租和市政物业税一样，可能会跟着通货膨胀一起涨价。租约(lease)上也会有条款写清楚地租会用什么方式来确定价格，并在一个整年里往上调整。举例来说，在一个典型99年租约内，地租可能前33年为£100一年，之后的33年为£200一年，租约最后的33年为£300一年。

一般一套£200,000的现代公寓的地租可达到£100到£200一年，以99年租约计算，这套公寓的在土地使用年限内需缴纳的地租就达到£30,000！

需要注意的是，如果leaseholder一直没有按时缴纳地租的话，土地保有权人(无论是个人还是政府)有权将房子没收回去，一般是超出£350(即欠账已经三年或更长)即可收回。

不过英国政府很少使用这一权利，一般来说住宅即使拖欠地租(即没有缴纳土地使用费)，业主也不用担心被赶出家门，可以一直居住。不过，在房地产交易时必须将拖欠费用还清才可以继续交易。但是商业地产就没有这样的美事，一旦拖欠土地使用费，就会被官方即刻收回。

土地使用权期限较短的房产还会受到多重限制，例如，很多银行不给使用权少于30年的房子发放贷款。而一旦面临到期，同样要和地主先商量好续约的问题。一般来说，官方会给予自动续期，至于费用，由于本来就是按年度缴纳，延续操作也比较容易。

作为曾经的日不落帝国，英国的这一套模式被广泛运用到英联邦国家及其殖民地之中。英联邦国家的房地产市场，如澳大利亚，加拿大等等普遍使用这一模式。

我们怎么做？

好了，别人家的样板都看完了，该说我国自己的了。让我们回到本文开头的三个问题，到期的房产到底该不该自动续期？续期该不该交钱？要交的话需要交多少钱？

第一个问题在我国的物权法中已经回答了，在2007年10月1日施行的物权法第149条中，明确表示，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。所以对于住宅，我们和英国、香港一样都是自动续期的。

其次，续期是否应该交钱，笔者认为答案也是肯定的，毕竟，房产的价值很大部分来自于土地的价值，如果届满后一概免费，也会成为一种另类的劫贫济富，对于国家利益和社会公平都会有较大的损害。

那么该交多少才合适呢？参照前文我们知道，沿袭英制的地区一般采取较低房产税和地税相结合的方式，而美国则使用高额房地产税来作为土地永久免费的弥补，房地产税根据政府评估的市场房价征收，所以房价涨税亦涨，不过跌倒是未必，底特律一些地区的房产价值早已归零，政府仍然按照评估出来的房价征收房产税，也是醉了。

而我国至今尚未开征房地产税，一旦采取续缴较高额土地使用费用的办法，再开征房地产税，很容易导致双重征税，使群众面临较大负担。因此，为了避免可能的双重课税，制定一个较低的土地续租费用，可能是我国土地使用权续期缴费最为可取的模式。而缴费方式也可以参照英国执行，即在房产转让前结清土地使用费即可。

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