风险不容小觑

“首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。

由于在房价的疯狂上涨中，房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。

然而，一旦房价下跌，极低首付甚至零首付的风险会迅速显现，前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。在这种情况下，购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。举例来说，如果一个人背负的房贷是100万元，但是房子的市价只有95万元，那么他的负资产率即5%。

面对跌破贷款额的房产，购房者往往无力偿还房贷（或者不愿意偿还房贷），宁愿银行收走房子。但是对于银行而言，即使强行出售该房产，也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。

更值得注意的是，一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物，更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。

银行也因此对购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人；甚至一笔首付贷款项，看起来是来自于中介、各种互联网金融平台，但是追根溯源，会发现其实资金均来自银行，这就加大了银行的风险敞口。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。

监管已经出手

当然，目前该市场的风险也没有恶化到那一步，虽然目前没有确切数据统计出到底多少购房者用了首付贷。但一般估计不超过10%。其中中介放款更少，据《中国证券报》援引行业内人士话语称：“在全国范围内，放款规模超过50亿元的房产中介并不多，就规模而言，这种贷款比P2P小得多，目前全国总规模应该不超过1000亿元。”

一些人把楼市是高杠杆归咎于2月底央行行长周小川在G20财长和央行行长会举行的记者会上的言论。但是近日，央行副行长潘功胜澄清，当时有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问，当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。因此可以看到，避免出现高杠杆楼市，监管层也已有清醒的认识。

值得庆幸的是，监管层已经开始出手进行调控，在首付贷被叫停之后，监管部门还应举一反三，关注类似产品。因为除了“首付贷”之外，中介提供的过桥贷、信用贷仍可“输血”。应当看到，在楼市通过银行信贷系统适度加杠杆，增加民众购房支付能力，确实有其可取之处，但是度的把握尤为重要，以牺牲居民消费能力，来为房地产利益链条的过度扩张买单，也不是公平的社会政策。