【文/观察者网 王慧】上周闭幕的中央经济工作会议受到国内外广泛关注，明年中国房地产市场的调控思路更是引发热议。

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

上述楼市调控的信号有何深意？未来中国的房地产市场会有什么新动向？

另外，观察者网注意到，中央经济工作会议还要求，推动新的生育政策落地见效。

此前，我国多地陆续修订人口与计划生育条例，比如上海将生育假由30天延长到60天。根据相关法律，女职工生育享受98天产假，难产等情况适当延长。这也就意味着，上海女职工的产假与生育假相加，生育期间，可有158天假期。

然而，很多年轻人反映，房价高、教育成本高、养不起才是不敢生、不想生的重要原因。

经济学家如何看待这一问题？为此，观察者网专访了中国国际经济交流中心首席研究员张燕生、国务院发展研究中心世界发展研究所前副所长丁一凡、深圳市大湾区金融研究院院长向松祚。

一起来听听他们的观点。

观察者网：这次会议一方面仍然提出了“房住不炒”的定位，但是又和前几年不同，出现了“商品房”三字，具体提法是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”该如何理解这种变化？因应当下房地产市场的状况，这种变化对未来一年房地产行业会产生怎样的影响？

张燕生：“商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”其实就是讲商品房市场的高质量发展，房地产市场的长效机制。供给侧结构性改革的第一点是满足需求，第二点是提高质量，第三点是深化改革。

深化改革涉及到土地制度、劳动力制度、资本制度、技术制度、信息制度等多方面的改革，这些改革对房地产市场特别重要，因为房地产市场要拿地、雇工、投资，还要推动技术创新等等。比如说，现在很多房地产商开始使用建筑机器人，追求数字化、智慧社区。

我认为涉及房地产更重要的表述是“保障房”，“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

居者有其屋是人的基本权利。不是说有钱人才买房子的，老百姓也需要。如果一个城市的房子达到20万一平，那恐怕不是一般人住得起的。年轻人、实体经济的从业人员、科技创新的科学家和工程师，他们都住得起吗？如果他们都住不起，都因此离开这座城市，那么这座城市就失去了未来和希望。

从发达国家的楼市调控经验来看，通过房产税、赠与税、遗产税等提高商品房保有环节成本，可以有效达到平抑房价之效。中国的现代化在房地产领域，很大程度上和世界发达国家的现代化相同，所以未来楼市调控应该向保有环节倾斜。但是商品市场的长效机制是个长期过程，明年还是以稳为主，一个健康的房地产市场是最重要的。

图源：国家统计局

丁一凡：前一段时间，房地产市场上涨地很快，很多人的工资收入跟不上房地产价格的上涨，所以大家抱怨。后来政府就出台了经济适用房、保障房等相关政策。

前些年，保障房按照硬性规定被推进，比如说每年每个地方必须要建多少保障房。像北京上海这样的大城市确实需要保障房，但小城市可能就不需要了，一些小城市现在由于保障房太多了，房地产市场出现了不少问题。

首先，保障房需要当地政府的财政补贴，补着补着可能补不起了。而且很多小城市发现，在保障房过剩的情况下，它们价格本来就不高的商品房卖不出去。所以解决住房的问题不能“一刀切”，要像扶贫一样，讲究精准、精细，每个城市的房地产市场都不同，所以要“一城一策”。

我认为，现在的房地产市场足够了，我们要把存货动员起来，而不是拼命地再去盖房子，实际上没有那么多需求。中国人均住房水平已经超过了欧洲的许多发达国家的平均水平。现在人口也不怎么增长，没有人口还不断盖房子的话，房地产市场今年不危机，过两年也一定危机。