（文/张志峰 编辑/马媛媛）1月28日晚间，刚刚宣布分拆物管业务上市计划不久，中骏商管火速在港交所递交招股书。

而在此之前，从2020年四季度开始，“破发”早已成为物管行业关键词，10月份上市的第一服务、合景优活、世茂服务，11月的金科服务，12月的远洋服务、恒大物业、佳源服务，以及2021年第一支物业股——荣万家生活服务，8支物业股均遭遇破发危机，只有融创服务、华润万象生活两家得以幸免。

其中跌幅最大的第一服务，为当代置业旗下物业服务公司，首发价2.4港元，仅以1.76港元/股收盘，首日跌幅达26.67%。

此外，还不乏世茂服务等背靠大房企者。在收盘前大约半小时，世茂服务启用了“绿鞋”机制，承销商大举买入“护盘”，摩根士丹利买入2045万股，中金买入436万股，最终才堪堪与发行价持平，收报16.60港元。

在这样的背景下，中骏所要面对的压力可想而知。

分拆上市为筹资

公开资料显示，中骏商管为一家综合物业管理服务提供商，同时涵盖商业与住宅物业。其最早于2003年开始提供住宅物业管理服务，继中骏集团开始开发商业物业后，于2009年将服务范围扩大至商业物业管理及运营。

建议分拆与上市完成后，预期集团将拥有中骏商管最少50%权益，中骏商管将仍为集团附属公司。

有媒体报道，中骏集团通过本次分拆旗下物业上市，计划募资约3亿美元。

一位资深投行人士向观察者网指出，去年年中，受疫情影响，物业股普遍大涨，而随后面临的破发潮实则是股价回归理性的一种表现。而随着房企大举进军资本市场，行业分化也是必然的，获得认可的企业股价将乘着政策东风一路上升，但也有不少企业在没有表现出强有力竞争优势的情况下一落千丈。

上述人士表示，面对破发压力，此时当然不是最佳上市时机，但依然有不少房企前赴后继，归根结底在于“三道红线”之下，分拆物业上市筹资被当作了一种改善财务最为行之有效的办法。

中骏也在招股书中明确表示，建议分拆将有助分拆集团建立独立上市集团身份，并借此获得独立筹资平台及拓宽其投资者基础；将提高分拆集团运营业绩的透明度，并让分拆集团直接进入资本市场，以进行股本或债务融资，从而为其现有业务及未来扩张拨资。

财报数据显示，“降负债”压力之下，中骏集团有息负债仍然呈现上涨态势。2020年中期，中骏集团的总有息负债为455.1亿元，较2019年末提升8.2%，其中一年内到期债务约207.2亿元，占比45.5%。

而作为“三道红线”考核标准，企业剔除预收账款后的资产负债率达到76.4%，超过红线规定的70%，降负债压力仍在。

幸运的是，截至2020年中期，企业现金短债比为1.2倍，净负债率为68.3%，两项数据都已经到达安全线内。

98%住宅物业来自集团

招股书披露，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米。

于2018年、2019年以及2020年前9个月，公司总收入分别为3.97亿元、5.75亿元和5.30亿元，净利润分别为3482.0万元、7729.8万元和1.23亿元，规模虽然远远不及几家大型物管公司，但增长速度并不慢。

根据中指院基于上一年的经营规模、财务表现、服务质量、增长潜力及社会责任等关键因素的数据，按整体优势计，中骏商管位居2020年中国物业服务百强企业第32位。

不过，与其他刚刚拆分的物管公司一样，中骏商管同样患有严重的“母公司依赖症”，甚至犹有过之。

数据显示，来自中骏集团或联合开发项目的住宅物业收入，其于2018年、2019年以及2020年前9个月分别占住宅物业管理服务部分总收入比例达到98.6%、98.9%及98.0%。

换言之，最能体现一家物管公司市场竞争力的第三方项目物业收入常年占比不到2%。

并且从收入单价上而言，2020年前9个月在中骏集团项目中的收入为2.4元/平方米/月，而而来自第三方项目的物业收入单价却仅有1.24元/平方米/月，几乎只有前者一半。

此外，值得注意的是，中骏商管住宅物业收入来自合作开发项目的占比同样很低，2018年、2019年以及2020年前9个月分别占住宅物业总收入的0.9%、4.1%、5.6%。

而从地产销售数据来看，2020年全口径销售刚刚突破千亿的中骏集团，权益销售额仅674.7亿元。也就是说，千亿销售额中33.5%来自归属于合作开发项目中的合作方，而这些合作开发楼盘的物业管理几乎全部落入对方口袋。

因此，有分析人士向观察者网指出，从目前来看，中骏商管依托突破千亿的母公司仍有不少增长空间，但对于第三方项目的竞争力才更能看出一家企业的未来真正潜力，从这方面来看，中骏未来的路还有很长。

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