另一方面，在高产阶层已经为子女储备了丰厚的家庭资产及广阔的社会关系网、意味着子女的文凭及个人校园人脉对他们而言并不是通向富足与成功的必需品的时候，中产阶层为自己子女所能做的，就是尽最大努力让他们通过获得较好学历而规避阶层滑落风险。所以，中产阶层，在子女教育阶段每个环节，都是最“鸡血”、最不惜代价进行投入。

与外来人口占比很高的背景叠加，该市很多中产阶层十分恐慌自己子女会进入到那些外来民工子女就读多的普通公办小学和初中。在这些中产阶层看来，让子女入读普通公办小学，不仅是自己人生的失败，会有强烈的挫败感，也会让子女“近墨者黑”，不仅在很差的学习氛围中跟着学坏或丧失学习动力或缺少学习技巧积累，更会在社会资本积累的起点上就输了，进入万世不复劫的阶层下滑通道，这是他们极为恐慌和会尽最大努力去避免的噩梦。

在“公民同招”之前，中产阶层还可以通过“鸡血”孩子，让孩子通过提前起步和加大学习量获得好成绩、通过各种课外班获得特长技能和漂亮的各种获奖履历等各种方式进入优质民办学校，从而免除入读普通公办学校的风险。一般是等到各种鸡血后发现孩子实在不是牛娃的料，才会去考虑购买学区房，保证对口公办学校至少不是垫底梯队的。“冲击民办名校+保底对口学校”，是大多数中产阶层对孩子义务教育阶段制定的策略。所以，“公民同招”之前，一方面该市对民办学校的热捧在全国罕有，另一方面学区房溢价也不算很高，这两者是相辅相成的。

然而，在“公民同招”之后，尤其2020年严格落实“民办摇号”，通过进入民办名校而免除进入家门口垫底水平公办学校的可能性被基本消除了，这立刻引发了很多中产阶层恐慌性抢购学区房。

学区房自2020年以来的表现

虽然2018年该市就开始试行“公民同招”，但那时候并没有引发学区房炒作。一方面是因为过去两年的“公民同招”还是实验性和探索性，尤其没有强制性的严格“民办摇号”和“摇不中统筹”，没有立刻刺激学区房升温；另一方面是，房价具有突出的“买涨不买跌”金融属性。而且2020年还有一些特殊性，3月“公民同招”新政发布，当时疫情还很严重，市场反应难免出现一些滞后。

然而，一旦一个地段的学区房升温后，卖家对未来预期升高、更加惜售，造成更多的供不应求，加剧具有一定刚需属性的买方的紧张情绪和刺激其抢购。卖方则会更加惜售，市场供应更加短缺，更刺激买方恐慌性抢购，形成不断自我放大的棘轮效应。2020年下半年，各种因素交织，就出现了这种情况。

以该市某区为例。以前学区房炒作的都是小学，目的是为了考著名民办初中。但2020年民办摇号之后，上民办初中不能靠考了，学区房转为炒作初中或“小学、初中”的双学区，那些九年一贯制的名牌初中尤其受到热捧，其对应的学区房明显升温。但即使同一个板块里的楼盘，哪怕相近房龄和品质的楼盘，如果就近没有所谓前列梯队的公办初中，楼盘价格就上涨少很多。

因为开发晚，该区优质公办义务教育资源较少，在这轮学区驱动的房价上涨行情中显得特别突出。与该区情况相似的，还有同样开发较晚、优质公办学校紧缺的另一区，也是这轮房价上涨行情中的领涨区。如某版块有少数楼盘可以拥有对口区内知名公办小学和在全区初中都前列梯队的某公办初中的双学区资源，过去一年的价格走势就明显强劲。作为对比，同在该板块，就近公办初中相对普通的那些楼盘，近一年的房价走势就平缓很多，甚至还有价格基本没动的楼盘。

初中学区带动房价的情况，也发生在其他中心城区。哪怕“老破小”，只要有好的初中学区资源，也同样走出了一波大行情。比如中心城区的某板块，一批1980年代后期建成的老公房，虽然对口的公办小学一般，但小学毕业后升入在全区初中都前列的公办初中的确定性高，房价都出现较大的上涨行情。但同一个板块中，就近公办初中“未入梯队”的那些楼盘，很多目前在售房源的挂牌价甚至还没有恢复到2017年的高点价位，与本区内的学区房价格猛涨趋势形成鲜明对比。

曾有市场研究机构发布统计报告显示，截止到10月，2020年该市学区房的成交均价59114元，比全市均价高出21%，同比去年上涨7%。但也有研究机构报告，2020年全年，该市的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。

然而，在有双学区资源的学区房出现疯涨的同时，那些没有学区资源的住宅，无论一手房还是二手房，这大半年来总体上房价都是基本稳定的，没有出现明显升温的情况，甚至还有不少二手房的价格还没有恢复到2017年的高点。哪怕是地处中心城区，无学区的“老破小”，房价都比较低迷，自2016年以来长期横盘，而且在绝对价格上都已经落后于新产业密集、新落户人口聚居的新兴社区。即使出现一些房价上涨，也主要是市场氛围开始活跃、预期发生微妙改变的结果，尤其那些会受到了周边学区房价格上涨溢出效应的楼盘，价格上涨较多。

作为这些基于少数案例观察的结论，该市房价在2020年下半年出现明显的局部升温态势，原因是十分复杂和多方面的，包括刚需和改善型需求积累、落户放松、城市更新加速、疫情冲击下国外资金回流与避险、出国大幅减少的同时留学与海外定居归国增多等诸多因素，但2020年3月公布的义务教育阶段入学政策调整尤其是“公民同招”+“民办摇号”的新政，可以确认是其中重要的一个因素。

这方面有很多直接证据。比如，该市这轮房价不是普涨，只是局部上涨，学区房明显领涨。在学区房中，如果仅有优质公办小学资源的学区房也上涨不多，上涨最多最猛的就是可以入学九年一贯制入学的优质公办学校的学区房。而且越是那些优质公办初中稀缺的区，房价上涨越快。优质公办初中相对充足的的城区各区，则总体上涨较少。这些现象观察可以初步验证笔者观点。

学区房大火，背后是教育公平的鸿沟又被拉大了。图片来源：视觉中国

评论、反思与应对建议

“公民同招”政策体现了中央政府纠正义务教育民办学校和公办学校在生源上不公平竞争的态度，更表明了推进教育公平的决心。抑制超前教育，保护儿童不被过早拔苗助长，减轻家长教育焦虑，不让家庭财富或短期智力开发投资形成的成绩领先而造成孩子过早遭遇社会分层的，也都是十分必要和科学的。

然而，实现教育公平，最终要靠教育资源均等化。在教育资源均等化还没有完全落实的情况下推进“公民同招”，就会让原来因为民办学校自主招生所掩盖的公办学校之间在硬软件投入、办学质量及历史声誉等方面的不均衡现象，突然暴露和放大，难以避免地刺激民众去争夺那些名声好的公办学校尤其公办初中，进而导致学区房出现暴涨行情。

房价又具有溢出效应和传染效应，学区房的暴涨，虽然在该市目前还是局部地段，但如果不及时制止，迟早会通过比价效应，带动所有住房出现价格上涨。像某东部一线城市这样标杆城市房价的上涨，如果没有及时遏制，又会被当做政策放松的信号，引发周边乃至全国城市跟风上涨，那全国稳房价的压力就非常大了。

该市在年初相继出台了市场交易规范、信息披露与金融等方面的一系列组合拳政策，初步遏制住自2020年下半年以来的楼市加速升温，市场氛围有所冷却，预期正在发生变化。然而，相对其他投机炒房行为，学区房具有一定的刚需性，学区房高溢价的根基更难去除一些。

客观来说，为应对“公民同招”可能带来的“学区房热”，该市教育部门也做了一些防范性的准备。比如将获得学区的门槛升高，努力淡化学区概念等。如某些区实行按照适龄儿童户籍迁入时间的先后来排序安排入学优先顺序，超额的实行统筹。这在一定程度上打消了投机性购买学区房的动机。2020年，该市部分区还实施了“五年一户”政策，即对区域内入学矛盾尖锐的学校，实施每户地址每五年只有一次同校对口入学机会。另外一些区10多年前就实行了某种形式“多校划片”的政策，对抑制学区房炒作有一定作用。但这些政策只能治标不能治本。只要仍然有教育资源的空间不均衡，就像流水总从高到低一样，人们就总有动力去争夺更好学区资源的房子，这个房价上涨的内在动力就难以从根子上消除。教育均等化，需要更多创新性思维，如均等化投入、集团化办学、校长和教师轮岗、实现真正意义的多校划片和随机入学等。

另外，另一方面还要想到，教育均衡化，仅靠教育部门是不够的。如很多家长已经开始意识到，“公民同招”新政下，住房选择应尽量靠近“人口素质”较好的地段。只要这个片区产业总体上比较高端，家长整体素质较好，比如都是工程师或金融从业人员或大学教师和医生，那么哪怕再严格实行“多校划片”政策，孩子的同学们整体上都不会太差。这会引导人群扎堆到新兴高端产业集中的地区。也就是，哪怕严格“公民同招”，公办学校的办学投入与条件都均衡化了，也仍然会因为生源的空间分化，来阻碍教育均衡；进而，以居住的空间分异，来催化新的阶层分化。这在很多发达国家已经是普遍出现的现象。这是我们政策上需要提前考虑和未雨绸缪的地方。

本质上来说，一个城市相对其他城市的高房价就是区域不平衡发展的产物，一个城市地段相对其他地段的高房价是城市内部空间不平衡发展的产物。房价是人们居住空间聚集的产物，又会对人们的社会交往产生分层机制。治理房价，与推动公共服务均等化和强化空间治理等宏观布局紧密相连，需要系统化思维和全盘布局。

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