（文/解红娟 编辑/马媛媛）3300亿的槛难跨。

3月18日晚间，招商蛇口发布2023年报。报告显示，2023年全年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计签约销售金额为2936.35亿元，同比增长0.35%，销售规模行业排名提升一位至第五位。

与此同时，招商蛇口在年报中详细的介绍其在全国各城市已经抢占了领先地位，例如，在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。

此前，招商蛇口曾在年报中表示2023年计划实现签约销售金额3300亿元。这3300亿也是招商蛇口的2021年的销售目标，但努力了3年，终究还是没有达成。

归母净利润高增？

销售规模排名虽有所提升，但招商蛇口的成绩单并不“好看”。

报告显示，2023年招商蛇口实现营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归属于上市公司股东的净利润63.19亿元，同比增长48.20%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.33亿元，同比增长69.23%。

招商蛇口将归母净利润高增归因于减值减少和权益比例提升。

具体来看，2023年，招商蛇口计提资产和信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；招商蛇口2023年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。

换言之， 招商蛇口归母净利润高增并非业绩拉动，而是相较去年“亏掉”的少了点。

与此同时，招商蛇口毛利率仍在不断走低，2023年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。

这并不是招商蛇口第一次出现毛利率下滑。Ifind数据显示，2016年至2022年，招商蛇口社区开发与运营的毛利率分别为32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%、19.25%，自2018年起毛利率开始大幅减少。

为提升毛利率水平，招商蛇口也加入了开源节流、降本增效的队伍。

据同日发布的《关于拟变更会计师事务所的公告》显示，为提升审计工作的独立性和客观性，公司根据相关管理办法决定变更会计师事务所。经过充分沟通，普华永道中天接替德勤华永担任核数师，招商蛇口与普华永道中天商定的2024年度财务报表审计费用合计为1545万元，相较于2023年度减少138万元，降低8.20%。

此外，2024年2月初，招商蛇进行了组织架构调整，将原来的华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域及深圳区域7大区域调整为5大区域。其中，深圳区域和华南区域整合成新区，整个大湾区以更完整更强大的区域形态呈现；华中区域将在架构中被淡化撤销，涉及的相关城市大概率会以就近原则划分给西南区域、华北区域。

不可否认的是，招商蛇口是业内为数不多整体债务结构稳固、风险可控的房企。

截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，满足“三道红线”的要求。

与此同时，招商蛇口充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

多个项目曾被投诉

招商蛇口在新房方面遇到的问题也不少。

近日，有购房者向观察者网表示，发现虹桥璀璨公馆楼盘期房违反上海市有关规定（小区为50米以上的高层住宅，须使用A级不可燃的外保温材料），部分墙体使用XPS挤塑聚苯乙烯泡沫板（为易燃/可燃的外墙保温板），经现场点燃测试，并已咨询业内专业人士予以确认，存在严重质量问题及火灾安全隐患问题。

招商蛇口在致业主书中承认了这一点。其表示，“局部外窗使用蓝色泡沫材料：经项目排查，蓝色泡沫材料系个别工人违规使用(地下室防水保护板)，使用于首二层个别现浇窗框收口位置，项目全面排查所有现浇窗户洞口，排查结果为:排查2000多个点出现50多个问题点，项目后续将全面排查对不符合要求的进行统一整改，整改保留过程记录，整改完成后约业主代表至现场随机指定楼栋抽查。”

“开发商说是正常材料用完了，施工队随手用了别的材料。”有虹桥璀璨公馆业主向观察者网表示，预想过项目会出现装修问题、质量问题，但“没想到竟然在消防方面也敢造假，就很离谱。”

需要指出的是，这已经是年内虹桥璀璨公馆第二次出现维权事件。

观察者网了解到，虹桥璀璨公馆楼盘期房位于青浦区泾南河路79弄，为招商蛇口、象屿地产和路劲地产三家合资建设，按约定项目应于2024年6月底交付。

2024年初，虹桥璀璨公馆业主曾自行前往小区工地，发现项目出现外墙鼓包、货不对版、虚假宣传、手撕墙皮、外墙漏水、无认证电器等问题，存在安全隐患。在业主反馈问题以后，开发商不想着去解决反而打太极敷衍拖延，从而导致双方沟通中断、冲突升级。

除虹桥璀璨公馆外，招商蛇口上海大部分项目都曾遭遇过业主维权。据不完全统计，项目问题多集中于货不对板、渗水漏水、外立面不平整等。虽然目前均已整改交付，但在当时曾造成了不良影响。