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“要么底价,要么摇号”,上海二批次首轮土拍两级分化
(文/解红娟 编辑/马媛媛)历时三天的上海2023年第二批集中供地首轮土拍落下帷幕。
据悉,上海此次共有25宗宅地拟分两批次出让,其中15宗宅地安排于7月11日-7月13日期间出让,总出让面积86.7万平方米,总建筑规模193.6万平方米,总起价389.6亿元。
最后,15宗宅地全部完成出让,其中,10宗封顶摇号、5宗底价收官,总成交面积84.16万平方,总成交规划建面187.34万平方米,揽金约405.5亿元,平均溢价率7.82%。
从土拍结果看,大家钱江维科联合体以24.78亿元拿下2宗摇号地块,是本轮的最大赢家;招商蛇口、保利置业、大华、中国铁建、中建八局、建发联发联合体、金茂也分别拿下1宗摇号地块。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示,这次土拍结果符合预期,毕竟上海的土地留给房企很好的利润空间,而且多数项目不用担心去化问题,一些优质地块可以提前锁定利润,兑现只是时间问题。
两级分化
“要么底价,要么摇号。”卢文曦指出,上海土地市场出现两级分化,5宗地块底价获得,其余均是最高价。
土拍首日,松江新桥宅地、宝山吴淞地块、青浦重固地块、临港两宗地块、自贸区临港新片区C04-01地块因为均只有1家房企报名,全部底价成交,竞得人分别为上海恒都置业、上实发展、保利发展、荣盛控股、临港集团。
可对比的是,本轮土拍中,以闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块、嘉定区嘉定新城G09-2地块、宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块三宗地块最为火爆,均成功吸引到18家竞买人参与竞拍。
其中,闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块于第二日出让,共吸引了华发、华润、华润、招商蛇口、保利发展、越秀、中海、中国铁建、绿城等房企报名,最后,在31轮报价达到上限价格进入现场摇号环节,中国铁建以61.475亿元摇中,成交楼面价40920元/平方米,溢价率10%。
随后出让的嘉定区嘉定新城G09-2地块,在21轮报价就达到上限价格,同样转入摇号环节,最后由杭州市城建开发集团有限公司&浙江钱江房地产集团有限公司&宁波维科置业有限公司(大家、浙江钱江、宁波维科联合体)摇中该地块,成交价17.08亿元,溢价率10%。
值得一提的是,大家、浙江钱江、宁波维科联合体还成功摇中了浦东新区曹路基地12-01地块,该地块虽没有上述3宗地块火热,但也吸引了华发越秀联合体,联发建发联合体、象屿、招商、保利发展等8家竞买人参拍。
最后,大家、浙江钱江、宁波维科联合体成功竞得,成交价7.7亿元,成交楼面价28348元/平方米,溢价率10%。
卢文曦指出,大家、钱江在上海已经有开发项目,这次拿地是不错的土储补充。另外,从地块质地来看,曹路和嘉定新城都要比此前拿下的浦东新区惠南地块更好。以嘉定新城地块举例,该地块除了本地客外更多的是依靠轨道交通导入大量外部需求,且从今年楼盘销售来看,成绩很不错。因此,对房企而言基本可以提前锁定利润,兑现只是时间问题。
宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块则安排在首轮土拍最后一日进行出让,出让面积134434.9平方米,建筑面积86087.3平方米,起价28.4亿,起始楼面价33000元/平方米。
相较于上述2宗地块,宝山区大场镇地块竞拍速度更快,在19轮竞价时就达到上限价格进入现场摇号,最后,金茂运气更甚一筹,以上限价格31.25亿元摇中该地块,成交楼面价36300元/平方米,溢价率10%。
卢文曦预测,8月开展的第二批集中供地第二轮成交结果将与此次类似,“好地块直接摇号,不太可能有中间地带的溢价率。”
“摇号新规”后首场土拍
值得一提的是,这是上海“摇号新规”发布后的首场土拍。
据悉,自2020年首批集中供地起,上海土拍市场一直采用“一次书面报价”的出让方式,即在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。、
规定竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;举牌竞价达到中止价时,转为一次书面报价,由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。
值得一提的是,除统计竞拍房企给出的一次书面报价外,系统也将给出一个随机值用于平均,一方面,该随机值可以避免房企私下合作;但另一方面,房企需要现场调整报价,以求最接近平均值。
而上海此轮供地中不再采用“一次书面报价”,而是在竞价达到最高限价后直接进入摇号阶段。
“由于此次拿地规则做了调整,和此前拼技巧稍微有些不一样,完全拼运气,所以参与的人更多。”卢文曦提到,由于摇中纯属运气,还有房企比拼场外功夫,比如寄希望于“红衣服、香蕉、橙子等”得到好运加持。
- 责任编辑: 解红娟 
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