（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月30日晚，新城控股披露2021年年度报告。

报告显示，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，较上年同期增长15.64%；实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，同比下滑17.42%；扣非归母净利润102.45亿元，同比下滑21.53%。

事实上，受限价与地价上涨影响，规模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境，不仅“利润之王”之称的中海都难抵这一趋势，甚至连行业“老大哥”万科都出现净利润几近腰斩的局面，相较之下，新城控股净利润下滑水平尚在合理范围之内。

数据显示，2021年新城控股整体毛利率为20.4%，2020年同期下滑3.1个百分点，其中，房地产开发销售业务毛利率下滑4.1百分点至17.7%。

新城控股董事局主席王晓松表示，毛利率下滑一部分是客观因素所致，另一部分是出于保现金流的考虑，在下半年对一些去化承压的项目进行相应的促销活动，在此基础之上，新城控股11、12月单月销售额均超过200亿元，分别为200.56亿元、208.09亿元。

“未来整个房地产行业的利润率会基于一个常态化的水平。”在王晓松看来，由于目前招拍挂给予开发商一些合理的利润，相信行业的毛利会在目前的低谷逐步的修复。

影响净利润的另一因素，则是新城控股在报告期内计提了大笔的资产减值。新城控股表示，基于审慎原则对截至2021年12月31日的相关资产计提资产减值54.04亿元，其中，计提坏账准备合计5.54亿元、计提存货跌价准备合计48.51亿元。

不再盲目追求规模

公开资料显示，新城控股成立于1993年，总部位于上海，坚持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，布局全国135个大中型城市。

房地产开发销售方面，2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米，分别同比下滑6.8%、增长0.3%。相对应的房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，较上年同比增加14.93%。

新城控股表示，房地产开发销售实现营收的增长，主要是因为公司部分预售房源本期竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致。

观察者网了解到，报告期末，新城控股在建面积6968.2万平方米，竣工面积3290.34万平方米，较2020年同期增长218.41万平方米；结转面积2465.52万平方米，较2020年同期增长112.79万平方米。

同时，截至报告期末，新城控股已签约待结转面积3421.88万平米，为未来营收及利润打下基础。

在土地市场，2021年，新城控股共计新增土地储备77幅，总建筑面积为2157.66万平方米，平均楼面地价为3555.37元/平方米，其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1028.58万平方米。

截至2021年末，新城控股总土地储备达到1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

“从2020年起，新城控股就不再盲目追求规模，提出由增量转向提质。”王晓松表示，在稳增长和防风险的双重目标之下，新城控股要以资本回报率为核心，聚焦利润，以产品、服务和有活力的组织为核心竞争力。

管理吾悦广场130座

凭借着已开业商场数量位居我国境内外上市公司首位，吾悦广场正成为新城控股第二张“王牌”。

物业出租及管理方面，新城控股实现营业收入79.69亿元，较上年同比增加46.62%；毛利率高达72.64%，较上年同期增加1.88个百分点。新城控股表示，主要是由于报告期内吾悦广场开业数量的增加所致。

报告期内，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座，其中包括4座在营委托管理项目。

截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位；开业面积达1248.38万平方米，位居行业第二。

受商业版图扩张影响，报告期内新城控股商业运营多项数据快速增长。数据显示，2021年吾悦广场实现含税商业收入86亿元，同比增长51%；整体客流11亿人次，同比增长62%；商铺整体的销售额572亿元，同比增长79%，其中，26座吾悦广场运营总收入超亿元，常州武进吾悦广场收入超2亿元。

出租率方面，吾悦广场整体的出租率为97.63%，重资产出租率98%%，有87个项目出租率在98%以上，其中有51个项目出租率为100%。

值得一提的是，在2020年业绩会上，新城控股管理层定下85亿商业运营收入的总目标，据此计算，新城控股已超额完成全年85亿元的既定目标。

另值得一提的是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。

在此基础上，新城控股披露了2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

“三道红线”迈入绿档

“经历这一轮调整，企业会进行深刻的自我审视：高杠杆在行业上行时是助推器，在行业承压时是压死骆驼的稻草。”王晓松在业绩会上说道。

或许是认识到高杠杆对企业的影响，新城控股在2021年加强现金流的管理并在年末回归“绿档”。报告期末，新城控股经营性现金流净额为219.85亿元，同比增长5657.18%；在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点，三项指标均达到“绿档”要求。

若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。其中，其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计166.95亿元。

截至2021年12月末，新城控股有息负债899亿元，在合联营公司中的权益有息负债为115.13亿元。

“2022年新城控股公开市场到期债务规模总共有126亿元，单月来看，3月份到期债务高达43亿元，为公司全年的偿债高峰。”王晓松表示，2022年新城控股公开市场到期债务规模总共有126亿元，前三月已偿还46亿元，占比37%。

偿还债务的同时，新城控股开展到期债券置换优化债务结构。报告期内，新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

值得一提的是，报告期内，新城控股成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率为4.625%。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.57%，较2020年末的6.72%同比下降0.15个百分点。

王晓松表示，面对房地产市场变化，公司积极做好两手准备：一方面，在合理控制融资成本的前提下，关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会；另一方面，具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务到期偿付。

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