（文/解红娟 编辑/马媛媛）“未来房地产竞争格局发生颠覆性变化，行业泡沫快速出清，房地产整个参与的玩家快速减少，留下的国企、央企以及信用良好的民企会更加理性，内卷减少。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，随着泡沫出清，房地产行业供需结构将回归合理。

3月28日，美的置业举办2021年度线上业绩发布会，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼高级副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

数据显示，报告期内，美的置业实现营业收入737.03亿元，同比增长40.4%；毛利134.95亿元，同比增长15.8%；核心净利润54.58亿元，同比增长14%；归属股东的核心净利润38.98亿元，同比下降9.5%。

增收不增利

和大多数房地产企业，美的置业也存在“增收不增利”的问题。

对于营业收入的增加，美的置业表示，主要由于确认销售面积的增长及销售单价的提高。数据显示，2021年美的置业实现销售额1371亿元，同比增长9%；合约销售面积1176万平方米，同比6%；销售均价11657元，同比增长3%。

业绩虽然有所增长，但未达到美的置业预期。在2021年初的业绩会上，美的置业管理层将公司2021年年度销售目定为1500亿元，据此计算，美的置业仅完成91.4%，失约年度目标。

销售受挫的美的置业开始下调年度目标。美的置业管理层表示，公司2022年销售目标定为1400亿元。较此前的1500亿元减少100亿元。

需要指出的是，美的置业并未就归属股东核心净利润下滑这一数据未给出解释，但从其财务数据来看，和不断下滑的毛利率有关。

据iFind数据显示，2016年至2020年，美的置业销售毛利率分别为22.76%、27.64%、32.72%、31.62%和22.21%，于2018年到达最高值然后逐渐下滑。2021年全年，美的置业销售毛利率跌破“2”字头，仅为18.31%。

“利润下行其实是行业的通病，这个趋势是无法扭转的。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，在大环境无法改变的情况下，房企可以通过合理布局、深化管理来提高利润率。

对于美的置业出现增收不增利的现象，海通证券认为还与资产减值、权益占比有关。数据显示，美的置业2021 年存货资产減值准备上升至14.7亿元，同比增长41.8%。

与此同时，在本期结算项目中，美的置业公司所占权益比下降。可以参考的是，据克而瑞地产研究数据显示，2021年美的置业全口径销售金额1370亿元，权益销售金额912.4亿元，权益比为66.6%，较2020年的67.3%减少0.7个百分点。

对此，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，公司将通过升级换仓，逐步退出低量级城市，聚焦29个核心城市，提升拿地的权益比，以及降低合作项目的数量，预计2022年目标权益占比达到75%左右。

踩中一条红线

不论何时，财务数据依旧是衡量企业资金安全的一个指标。

数据显示，截止至2021年底，美的置业有息负债总额563亿元，加权平均融资成本低至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。其中一年以内到期的有息负债153亿元，占比27%；一到两年占比31%，两年到五年占比36%，两年以上融资余额期限合计占比42%。

具体来看，美的置业主要融资来源于银行借款和债券，截至报告期末两者合计占比80%，其中银行借款占比61%，公司债券占比19%。

与之相对，截止至2021年底，美的置业持有现金总量约342亿元，同比增长28%；银行授信额度增长至1474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。

综合来看，报告期内，美的置业净负债率为46.3%，较2020年末下降32.9个百分点，并实现5连降；现金短债比提升到1.7倍；扣除预收款后的资产负债率虽下降至72.1%，但还是踩中红线，归为黄档。

对此，王全辉表示，美的置业高度重视回款及现金管理，主动降低杠杆、夯实财务稳健品牌，加厚资金安全垫，将在严控有息负债成本、遵循三道红线的情况下稳步发展，计划2022年三条红线全部转绿。

合作项目为收并购重点

尽管美的置业依旧有降负债的压力，但不可否认的是，美的置业确实是当前较少有的、具备通畅融资能力的民营房企。

2022年2月25日，美的置业成功发行2022年度第一期中期票据，成为2022年首家获得中期票据（MTN)批文并成功发行的民营房企。

资料显示，该期债券简称为“22美的置业MTN001”，实际发行金额15亿，发行利率为4.50%，期限4年（附第2年末境内发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权），获多家主流银行、头部基金以及非银等机构踊跃认购。

“因为美的置业的背后有美的控股。”一位知情人士向观察者网表示，在过去的融资中，美的控股一直扮演者担保者的角色，而正是有了美的控股做背书，银行、发行方都愿意为这笔“账”买单。

正因如此，美的置业的借贷成本一直处于行业低位。据了解，自2015 年至今，美的置业历年的综合借贷成本均未超过 6%，系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。

与此同时，美的置业获招商银行、交行广东分行并购贷额度共计150亿，专用于美的置业业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。其中，招商银行并购专项融资额度60亿，交通银行并购专项融资额度90亿。

“美的置业收并购首先着眼于自己合作的项目，尤其是合作方出现问题导致项目进展不顺利的。”美的置业董事会主席郝恒乐向投资者解释其并购策略：一方面，将在高量级的城市收购，例如南京、长沙、重庆、天津等；另一方面，将在低量级的城市退出，例如柳州、岳阳等。

郝恒乐表示，出于对企业自身资金安全的考虑，美的置业收并购项目并不会过多占用集团资金，主要通过并购贷解决并购资金，并通过收购盘活项目资金。

而对于收购标的的选择，郝恒乐直言，有良好的投资回报才会选择去收购。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。