编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/解红娟 编辑/马友友 ）岳阳位于洞庭湖畔，是湖南省地级市，范仲淹的一首《岳阳楼记》让其名声大噪。2021年8月11日，岳阳因打响年内“限跌令”的“第一枪”再度成为焦点。

据当地媒体报道，岳阳住建局发布了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，表示将对包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区和城陵矶新港区在内的市中心城区新建商品房住房销售实施价格备案，规定这些区域内的新房销售实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

虽然《通知》中提及成交价不得高于备案价，从当时岳阳新房、二手房均价持续下降不难看出，这份《通知》意在“限跌”。

房价未止跌

“不幸中的万幸是，2021年岳阳多个楼盘售价大跳水，中建嘉和城是为数不多没有大降价的楼盘。”

2018年10月，在上海打拼的张鑫夫妻趁着国庆长假返乡置业，于岳阳楼区冷水铺区域的中建嘉和城购置一套130平的三室一厅，小高层均价6700/平方米，原定总价87.1万元，金九银十期间一些折扣叠加算下来到手83万。

彼时是岳阳房市比较火爆的阶段，张鑫回忆道，当时岳阳新房房价经历9连涨，无形中给了购房者一种紧迫感。刚刚结婚的夫妻俩凭借双方父母给了一笔启动资金如愿“上了车”，但也因此踩到了房价高点。

在张鑫眼里，房价下跌和疫情有关，起码“要不是因为疫情，房价应该不会跌得这么厉害”。据国家统计局数据显示，疫情防控期间，也就是2019年12月至2020年2月，岳阳新建商品住宅销售价格指数持续下滑，环比下滑0.5%、0.3%和0.4%。

但若将时间线延长不难发现，岳阳新房均价自2019年8月（疫情前）起就开始持续下滑。换句话说，疫情或许是岳阳房价持续下跌的推动因素，但却不是这轮降价的主要原因。

多位业内人士表示，岳阳房价的下滑和当年的房地产调控政策有关。2019年7月，中共中央政治局召开会议，除重申“房子是用来住的、不是用来炒的”外，首次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

与此同时，金融方面，2019年8月央行改革贷款市场报价利率，规定自2020年3月起，各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，这一政策在当时视为变相“降息”，而且是将房贷利率排除在外的基础上。

多个政策影响下，岳阳购房者观望情绪加深，二手住宅销售价格指数也同步下跌。2019年8月至2020年2月，岳阳二手房住宅销售价格指数分别为环比下跌0.6%、0.3%、0.7%、0.6%、0、0.1%、0.4%，直至2020年3月，岳阳新房和二手房出现回暖现象。

和冬日升温一般，这种回暖力度不强，且快速被强劲的“冷空气”接档。自2021年6月起，岳阳新房均价迎来5连跌。

二手房对市场反应更为迅速，2021年1月至11月，岳阳二手住宅销售价格指数环比-0.2%、-0.3%、-0.3%、-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.6%、0.1%、-0.3%、-0.3%、-0.2%。

避免价格战

“事实上，岳阳新房房价一直处于下降趋势，政府发布‘限跌令’的主要原因，主要是想避免下降幅度进一步扩大，扰乱市场。”业内人士直言，岳阳是三线城市，房地产市场并不大，部分楼盘为加速回款大幅降价的行为容易引发价格战，导致当地房价大幅波动。

政策发布前一个月，岳阳商品房销售榜单中，岳阳恒大华府、岳阳碧桂园凤凰城、岳阳恒大养生谷、恒大未来城、岳阳融创环球中心位列当月商品房销售套数TOP5，合计成交963套房源。

其中，恒大三项目合计成交610套，占比高达63.34%。“受集团影响，恒大岳阳项目都在打折。”曾有意购房恒大华府的陈鑫告诉观察者网，该项目预证价格7900元/平方米，有一段时间传出“如当天付清全款，部分楼栋的顶底楼最低成交价约5300元/平方米”，相当于打了7折。

岳阳融创环球中心和碧桂园凤凰城也传出过降价信息。甚至在“限跌令”发布后，仍有业主在本地政府网站留言，“岳阳环球融创都会以不正当手段以低于正常价（备案价）百分之三十以上对外兜售房子，严重前期损害开盘业主利益。”

受房企降价跑量影响，2021年7月，岳阳新建商品住宅销售价格指数环比减少0.7%，二手房住宅销售价格指数环比减少1.9%。而为稳房价、稳预期、稳市场，岳阳“限跌令”正式出炉。

事实上，“限跌令”的发布未能改变岳阳房价持续下滑的现状，据国家统计局70城房价数据显示，2021年8月至10月，岳阳新房销售价格指数环比分别下跌0.3%、0.5%和0.7%，同比分别下跌1.7%、2.4%和2.4%，下跌幅度进一步扩大。进入11月，岳阳新房销售价格指数环比止跌上涨0.3%，同比仍下跌2%。

人口负增长

房企想要降价跑量，但有意接盘的购房者并没有想象中多。

据湖南省第七次全国人口普查公报显示，截至2020年11月1日零时，岳阳市人口总数为505.19万人，较第六次全国人口普查的547.79万人减少约42.6万人。

换句话说，十年时间里，岳阳流失了42.6万人。

在湖南省内，岳阳人口总数占比也在不断下滑。2010年，岳阳人口数量在湖南省总人口6568.37万人中占比8.34%，2020年这个数据为7.60%，同比减少0.74个百分点。

和岳阳一样出现常住人口负增长的湖南县市还有7个，分别是湘潭、衡阳、邵阳、常德、益阳、怀化、湘西自治州，同比减少0.81%、6.95%、7.19%、7.66%、10.7%、3.26%和2.34%。

“这些城市都面临经济不发达、产业流失、就业难的问题。”上海中原地产首席分析师卢文曦直言，人口流失主要还是经济问题。

其中部分人口流向了湖南省会城市长沙。据长沙晚报报道，同期长沙市人口新增300万，凭借1004.79万人的总人口晋级为特大城市，而迁入长沙人口来源数量排前五的城市是北京、深圳、岳阳、广州、常德。

长沙之所以能吸引人口流入，主要因为其在产业上早有建树。具体来看，工程机械产业方面，长沙是仅次于美国伊利诺伊州、日本东京的世界第三大工程机械产业集聚地，有着“工程机械之都”的美誉；文娱产业方面，仅一个湖南广电就孵化出视频传媒大生态产业链。

对比之下，以现代农业、旅游等产业为支柱的岳阳，对人才的吸引力并不强。而人口流出之后会导致当地房地产市场需求力不足，在供大于求的市场下，无法消除房价持续下滑的预期。

“人口流出越多，房价的调整压力也就越大。”卢文曦坦言，随着人口红利的逐渐褪去，常住人口、基础城市建设、产业支柱对当地房价的影响会越来越直接，人口持续流入的地方房价有支撑，人口持续流出的地方房价将继续调整。

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