（文/解红娟 编辑/马媛媛）高杠杆房企积极自救背景下，快速变现的物业成为手中一张好牌。

例如10月15日，红星美凯龙同意转让其合计持有的美凯龙物业80%股权，股权转让价为税前6.96亿元，受让人为旭辉永升服务旗下子公司旭辉永升投资。

这并非个例。观点指数研究院数据显示，2021年1月至10月15日，物企收并购案例达70起，涉及金额超过291.88亿元，已超过2020年全年。

“但凡出售物业资产的，基本都遇到现金流紧张。”同策研究院研究总监宋红卫表示，无论是蓝光嘉宝服务、富力物业，还是恒大物业、邻里乐，出售物业资产背后，其母公司皆背负巨额负债、陷入流动危机。

IPO受阻

所有风都有停下的那一刻。

2019年是物企开始受资本市场追捧的一年，当年就有12家物业服务企业成功上市。形成对比的是，2016年至2018年，物业服务企业上市数量分别为2家、1家和6家。

这一现象在2020年达到了顶点。彼时，受新冠疫情影响，物业从台后走向台前，成为众多投资人口中的“风口”。

反映在资本市场上，2020年有18家物企成功上市，并且都取得了较高的市盈率。数据显示，截至2020年6月30日，赴港上市的23家内地物企平均市盈率为38.65倍，股价平均涨幅为72.07%，其中17家市盈率高于20倍。

以建业新生活为例，每股上市发售价为6.85港元，2020年5月15日正式挂牌港交所当天收盘，报7.979港元/股，收涨23.53%。此外，截至2020年6月30日，建业新生活市值为106.45亿元，市盈率高达40.7倍。

但随着排队上市的物企不断增多，市场热度明显减退，“上市即破发”屡见不鲜。作为2021年首个成功赴港上市的物业公司，新希望服务开盘报3.77港元/股，低于每股3.8港元的发行价，截至5月25日收盘报3.820港元/股，勉强高于发行价。此外，截至10月19日收盘新希望服务报2.09港元/股，已跌破发行价。

和新希望服务一样跌破发行价的物企还有很多。有媒体统计，赴港上市的23家内地物企中，有超过一半企业股价处于破发状态。

与此同时，物企上市难度不断加大。亿翰智库数据显示，2021年1月至8月末，仅有12家企业登陆资本市场，此外仍有24家企业在排队中上市。

分拆上市受阻，部分物企选择叫停IPO。例如，阳光城与万物云达成换股合作，以持有的阳光智博100%股权换取万物云4.8%的股份；伯恩物业虽声称加盟万物云，但后者持股比例为100%。

上海中原地产首席分析师卢文曦曾表示，不管是加盟还是换股，万物云都得到了绝对的控股权，本质上来说就是收购事件。

未来3至5年是行业规模红利期

谈及收并购，不得不提到碧桂园服务。

2021年2月末，碧桂园服务以49.64亿元收购上市公司蓝光嘉宝服务65.04%股权，新增在管面积约1.3亿平方米之余，成为国内上市物企并购首个案例。

打造收并购样本之后，碧桂园服务频频成为物企并购案中的座上客。先是以100亿元收购富良环球全部股权，间接控股包括富力物业在内的各目标公司100%股权，后再以33亿元向彩生活服务收购邻里乐100%股权，且两宗收购事件相隔不超过十天。

完成上述三项收购事项后，碧桂园服务花掉了182.64亿元，新增在管面积远超2.15亿平方米，在上市物企规模上排名第一。

值得一提的是，虽然万物云并未上市，但在规模上已与碧桂园服务形成对峙之势，随着两方收并购事件频发，碧桂园服务是否能稳坐物企宇宙第一还是未知之数。

事实上，不少物企公司都将快速扩张作为其追求目标，譬如提出“利润5年10倍”的旭辉永升生活，计划2023年签约面积4.5至5亿平方米，在管面积计划3至3.3亿平方米以上。

为实现这一目标，旭辉永升生活明确表示，新增面积50%来自市场拓展、20%来自大股东、20%来自合作方、10%来自收并购。

不过，理想和现实之间是有差距的，强大如碧桂园服务，都不得不面对房地产开发业务收缩带来的负面影响。碧桂园服务总裁李长江曾在接受媒体采访时表示，受房地产业务增速下滑影响，物业增量和增速毫无疑问会减缓。

如此看来，不会停下市场扩张脚步的碧桂园，选择收并购扩大市场份额。

为避免掉队太多，一二梯队物企同步加速扩张步伐。例如，金科服务年内完成5次收购，对象分别是重庆天江物业、上镜物业、重庆美利山物业、北京壹途和中科三心物业；海伦堡物业年内完成4次收购，分别是浙江鲁商物业、樱花物业、宜乐居物业和盛堂商管；龙湖智慧服务则在12.73亿元收购亿达服务100%股权后，又将部分九龙仓内地物企收入囊中。

这和兴业证券研究报告中的预测一致。报告显示，物企的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争，同时，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利。

兴业证券认为，未来3至5年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。

“收并购的最好时机”

从房地产开发业务中诞生的物企，在某种程度上并没有完全独立。

简单来说，在物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红的背景下，行业估值下限十分清晰。也正因为“值点钱”，出售物企往往成为企业融资纾困的主要方式之一。

这点在融资收紧的2021年更加明显。据中指研究院监测，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。

为融资纾困，富力地产创始人李思廉、张力将富力物业卖了100亿元，其中三分之二用于补充富力地产流动资金；同样“卖子求生”的还有彰泰集团，将彰泰服务80%股权卖给了融创。

值得一提的是，在最初的协议中，融创中国计划投入99亿元与彰泰集团成立合资公司，8亿元收购彰泰服务80%的股权。不到一个月时间，融创中国调整收购彰泰服务的价格，投入额减少至91.7亿元，股权收购价也改为7.3亿元。

恒大物业则因为价格问题归属不明。自恒大传出资金问题后，恒大物业曾接触过碧桂园服务、万物云、合生创展等头部企业，今年9月，碧桂园服务总裁李长江曾公开表示，与恒大接触过，但价格没谈拢。

兴业证券报告表示，房地产行业的政策调控已进入常态化阶段，板块内部分化会持续进行，出售物管板块会成为中小地产公司融资纾困的选择之一，今年下半年物管公司有望获取更多收并购机会。

“这也是收并购的最好时机。”同策宋红卫指出，企业出现资金链问题的时候，可以有较大的议价空间。

如此看来，或许正如李长江所说，物业行业的整合才刚刚开始。

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