（文/张玉 编辑/马媛媛）“地产行业正处在一个再平衡的过程中，是行业过剩和落后产能的出清过程，随着行业规模增量逐步见顶，未来的存量竞争将主要取决于两点：一是经营稳健和安全，二是运营效率、产品品质和管理精度的内功。”在日前举行的2021年上半年业绩发布会上，中南建设董事总经理陈昱含颇有感触地表示。

如其所言，在地产行业面临的这场“寒冬”中，一众房地产企业各显神通，通过调整自己的经营策略来适应行业新的发展方向。

上半年，中南建设实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%。

对于未来的发展，陈昱含坦言，调控对中南来说是一件好事情，因为这会倒逼行业从野蛮粗放的发展向精细化发展靠拢，让活下来的企业能够拥有更好的发展。这也会倒逼企业在经营管理上提质，在调控中实现迭代发展。

深耕长三角区域

对于房地产企业来说,作为“后备粮仓”的土地储备显得非常重要。不过，土地储备并不是单纯地越多越好，除了土储数量，企业的战略布局以及获取土地的质量，都决定着未来入账的业绩和毛利水平。

以区域布局为例，作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，长三角地区在全国经济版图中具有举足轻重的战略地位，以占全国3.7%的土地面积，聚集了全国17%的人口，贡献了全国21%的商品房销售规模，成为我国房地产发展最为成熟的地区。

克而瑞日前发布的《2021年中国城市房地产市场投资前景研究报告》显示，作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有4个来自该区域，分别是上海、杭州、南京和宁波。不仅仅是这四个一二线城市，即使是无锡、常州、嘉兴、绍兴、金华、南通等三四线城市，受一体化影响，产业经济水平相对较高，人均可支配收入指标遥遥领先，并且近些年城市综合实力都有显著的增强，近十年人常住人口规模明显上涨。

由是，长三角也成为规模房企集体扎堆的地方，其竞争的激烈程度不言而喻。比如，在城市的投资布局上，中南建设坚持深耕聚焦战略，不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。

2021年上半年新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%,新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%，新增资源40%位于长三角核心城市群。

而另一方面，多年来深耕的长三角区域也一直是中南建设业绩最大贡献主力，报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。

截至2021年6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。

谈及拿地战略方面的考量，陈昱含表示：“当下，行业的竞争已经从百米冲刺变成了一场马拉松。这个时候更讲究配速和自我的节奏。不管是阶段性的领跑还是跟随，一定要有不被对方干扰的能力，这恰恰是长期主义的能力。”

“防三高”持久战

上半年，随着相关调控政策不断出台，地产行业所面临的形式也日益严峻。亿翰智库在《2021年1~7月中国典型房企销售业绩研究报告》中分析指出，自2020年8月出台以来，三道红线已经成为制约企业经营管理的最大变量。无论是试点范围内的企业，还是范围外的企业，其融资和投资拿地都受“三道红线”指标约束，房企纷纷将“三道红线”变绿作为经营管理的核心命题，持续推进减债降负计划。

在此背景下，在未来相当长的时间里，审慎经营都是房企的首要原则。陈昱含用“三高”来比喻房企的经营风险，即，高血压、高血糖和高血脂。

“高血压”说的是流动性问题。在当前大的环境下，作为资金密集型企业，确保流动性是企业的第一要务。“高血糖”说的是杠杆和规模。对房企来说，三道红线就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力。而“高血脂”说的是利润问题。日前行业增收不增利就是高血脂的表现。只能减肥增肌练内功：通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。

正基于此，一场“防三高”持久战也在中南展开。据悉，坚持不依赖有息负债的发展模式一直是中南建设的特色之一。2021年6月末，公司有息负债767.6亿元，较年初减少3.9%。短债方面，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点。

在备受市场关注的三道红线相关指标的表现上，公司净负债率95.27%，较年初降低2.00个百分点，剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金之后的现金短债比1.03，高于国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。

“这个时候市场在冬天，也是中南的转型期。既要应付冬天，也要转型，还要符合国家结构性调整，我们需要时间。”中南建设董事长陈锦石坦言，房地产市场的前景依然不错，但和过去不一样了，要看城市、要看发展前景，也要看公司的经营能力和投资能力。中南从年初就提出向高质量发展，公司做了很多调整。房地产业务开始放慢发展速度，提高企业未来质量，增强企业的实力。“调控之后，以后的房地产市场会呈现更加平稳有序地发展”。

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