（文/张玉 编辑/马媛媛）经历过最初的暴利发展之后，近年来，房地产行业正在迎来发展“冷静期”。克而瑞数据显示，2020年，66家行业典型房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。

而随着毛利率开始“往10%的方向发展”，房企也纷纷开始跨界转型、寻找新的经济增长点。不过，从目前的发展来看，热热闹闹的转型短期内并未给房企带来多少真金白银。

一位行业排行前50强的上市公司高管黎南（化名）向观察者网表示，现在整个房地产行业的集中度越来越高，百强和十强对于行业的垄断程度越来越大，可能未来前十强会占整个市场份额的50%。未来重点还是关注一线城市，“有人口导入的地方就会有未来。”

毛利率走低

“毛利下降是个很正常的事，现在地产就跟白色家电一样，不赚钱，但又不能不做。”黎南无奈表示。

一位长期关注房地产行业的业内人士也向观察者网表示，毛利率下降的事情从前两年就已经开始了，并且一直掉的比较厉害，“基本上毛利率要往10个点的方向去看了。两年前就有人说，房地产再这样下去要变制造业了，就说明毛利率跌的太吓人了。”

亿翰智库数据显示，2020年由亿翰智库选取的50家A+H股极具代表性的标杆房企（以下简称“E50房企”）平均ROE（净资产收益率）为14%，较2019年下降3.5个百分点。其中，2020年ROE高于20%的房企仅占比16%，较2019年下降8个百分点；ROE位于10%至20%之间的房企个数占比52%，较2019年下降10个百分点；ROE低于10%的房企占比32%，较2019年上升18个百分点。

从截至目前已披露年报的66家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为4.54万亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。另据Wind数据显示，2010年房地产行业销售毛利率为38.1%，到2020年，房地产行业毛利率仅有25.92%，毛利率跌去三分之一。

在2020年全年业绩发布会上，中南建设副总经理兼财务总监辛琦直言，从未来来讲，行业毛利率不太可能逆势上升，在价格封顶，地价可能略有上涨的前提下，毛利率空间进一步压缩。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近年来调控日益趋严，限价政策强行压缩房价的上涨空间。在土地端，要么就不限价，价高者得。或者限价之后自己报自持比例。“这个是直接挖企业肉的，对企业的杀伤力真的很大。”

行业利润空间的摊薄使得马太效应加剧。“未来地产行业发展集中度会更高，最后可能央企国企有个10~20家，民营企业有个10家，小企业最后都被合并了。”黎南表示。

不过，对于规模而言，能否持续盈利是开发商们最关心的问题。“开发商不仅面临市场自然整合、淘汰；还面临宏观调控层面整合。规模重要吗？肯定重要，不盈利的规模能持续吗，持续不了，我们肯定需要能持续盈利的规模。”黎南说。

转型道阻且长

地产生意不好做，跨界成为近年来房地产圈的流行词。

“以后谁再说我们是发展商我跟谁急！”在2017年举行的一次媒体活动上，万科集团董事会主席郁亮如是说。玩笑的背后多少反映出追求“活下去”的万科对于未来的探索和想象。

2020年5月，万科官网发布的招聘信息显示，旗下食品事业部招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、猪场兽医等。对于万科养猪这件事，郁亮曾公开回应表示，不是因为猪肥房地产瘦，而是因为万科物业平台做得不错，很多人想到这个平台卖东西，比如米、面、油等，“我们就说，要不自己来试试看”。

如果说万科养猪是物业平台的拓展，碧桂园则是让机器人在工地上“搬砖”。在今年3月份的业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，有信心建筑机器人和机器人餐厅，在明年全面实现盈利。相信机器人对主营业务的支持是非常强大的。“新业务一定会成功，而它们的成功一定会给股东和投资者带来更多的回报。”

据悉，碧桂园现有在研建筑机器人46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，其中18款建筑机器人已投入商业化应用。

安永大中华区房地产主管合伙人汤哲辉日前公开表示，随着行业增速的下滑和土地红利的不再，房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑，规模增长也遇到瓶颈。在“三道红线”新规下，房企不仅面临着更高的融资成本压力，而且通过增加财务杠杆实现规模跨越的机会更少，故而也迫切需要在差异化竞争中寻找机会。因此，大多数房企积极探索新的利润增长点，对多元化业务的重视程度也在上升，即“转型升级”。

不过，对于当下房企的多元化转型，卢文曦表示并不看好。“养猪，现在猪价在往下掉；造车属于跨行业了。房地产企业还是应该老老实实地做地产，不要去做很偏的冷门行业。”

对于房地产企业来说，某一时点不恰当的转型决策可能会给企业发展带来巨大的打击。2017年，银亿股份进军汽车制造业，先后通过收购控股比利时邦奇集团、美国ARC等相关资产。不过，大规模的并购给银亿股份带来的资金压力也不容小觑。2019年6月，为妥善解决债务问题，银亿集团、银亿控股向宁波中院提交了重整申请。

关于赛道，汤哲辉建议选择的顺序是物业、造车、康养和养猪。从几个角度出发，首选物业是因为物业对地产商而言，依旧是一个非常好的切入口。造车是归为“地产+科技”一类赛道，开发商不一定要亲自去造车，开发商可以是做投资商的角色。可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商等各类力量会集聚在房地产的下半场。康养和养猪应该归入“健康中国”产业。地产企业要拥护国家大战略，顺势而为。

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