（文/解红娟 编辑/马媛媛）自2019年中粮地产更名为大悦城之后，“小中梁”的名字就极少见诸报端。

近些年中梁另一个称呼也鲜少被业内提及。事实上，由于深耕三四线的布局特点、高周转的开发模式与碧桂园发展路径高度一致，中梁地产在业内一直有“小碧桂园”之称。

中梁对碧桂园爱的深沉，包括但不限于任用碧桂园系高管；模仿碧桂园每三天拿一块地、每个月新进入一城市；全面学习碧桂园“456”高周转模式即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金二次投入，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。

得益于此，2016年中梁下沉业务，在吃了一波三四五线城市政策红利后冲击千亿房企、挂牌上市，并在江湖上留下销售额“3年5倍”的传说。

和碧桂园不一样的是，中梁狂奔后面对的是不断攀升的负债总额。数据显示，2020年，中梁合约负债金额达到1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。此外，中梁陷入信托逾期风波，频繁传出资金链紧张的信号。

有业内人士向观察者网表示，中梁地产实控人杨剑旗下物业公司赴港上市，在某种层面上也有为地产板块解困之意。现在物企上市正在风口上，错过这股势头之后，想要上市可能就很难了，在这样的背景下，物企上市还能顺势去获得一些融资机会、缓解资金压力，对中梁来说是一个不错的选择。

有意思的是，这一次，中梁并不止步于向“偶像”学习，而是主动将其拉入自家阵营。而碧桂园物业的加入，也透露出中梁物业的估值“野心”。

三年内估值暴涨超700倍

4月29日，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳服务”）在港交所递交招股书。

招股书中显示，为提高企业增值服务业务的运营效率和管理能力，中梁百悦智佳特地引进碧桂园物业香港作为企业策略投资者，并认为其是业务发展中的里程碑事件。

中原分析师卢文曦向观察者网表示，碧桂园物业香港在中梁百悦智佳服务上市进程中主要扮演品牌背书的角色。此外，可能会在物业管理上部分输出的作用，也不排除会有财务上的帮助，但品牌背书的比例占比最大。

就其合作方式来看，2021年3月30日，碧桂园物业香港以2.40亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注册资本增至1.3亿元。

在公司股本未完全明晰的基础上，即使仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元，按5月7日实时汇率计算，约31.93亿元。

值得注意的是，2020年1月份，公司高管李家城以1133万元的价格间接持股了公司约7.97%的股份，以上述方法计算，中梁百悦智佳估值1.42亿元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595万港元的价格入股1.87%成为中梁百悦智佳的战略投资方，此时估值已翻番至3.18亿港元。

如果将时间线再度拉长，2018年4月，杨剑对旗下公司实行了一次集团重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，转让予上海良中也就是杨剑的私人公司，总代价不过500万元。

换句话说，在不到3年时间内，中梁百悦智佳服务不仅业务得到高增长，其估值也暴涨约700多倍。

而最令人好奇的是，中梁百悦智佳是如何在不到一年的时间内，将估值从3.18亿港元拉至38.39亿港元？

此外，中梁百悦智佳服务还经历了二度更名。2020年春节前，中梁物业更名为中梁现代服务；2021年4月12日，中梁现代服务向外界宣布更名为百悦智佳。

经历了一系列股权腾挪、更名后，温州商人杨剑就迫不及待将中梁百悦智佳服务摆上IPO的“货架”。

规模增长依赖中梁地产

“按2018年至2020年期间的在管建筑面积符合年增长率计算，中梁百悦智佳服务排名第一，复合增长率为769.3%。”

这很大程度上是因为，中梁百悦智佳在2016年之前选择委聘其他物业公司为其开发的物业提供物业管理服务，直到当年12月，上海中梁才正式接手中梁控股旗下的物业服务工作，也正是这个从无到有的过程，让中梁百悦智佳有了一个成绩上的“大跃进”。

中梁百悦智佳表示，收益的增加主要受三条业务线的快速增长所驱动，主要和中梁控股集团的扩张一致。招股书显示，截至2018年、2019及2020年十二月三十一日，中梁百悦智佳在管总建筑面积中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集团开发。

中梁控股集团开发项目占比的不断走低，主要是由于包括浙江天剑在内的独立开发商开发项目也为中梁百悦智佳的扩张输送了不少“子弹”。

招股书显示，独立开发商开发项目在2019年贡献了149.7万平方米的在管建筑面积，实现收益189.2万元，占总收入的8.4%；2020年，独立开发商开发的项目实现4784.1万元，占比翻倍增长至20.1%，在管建筑面积也增长至553.4万平方米。

值得一提的是，天眼查数据显示，浙江天剑由温州市梁冠企业管理有限公司100%持股，目前最终受益人和实际控制人为中梁控股集团董事长杨剑的堂弟杨剑清，持股高达98%。

不过，中梁控股集团仍旧是中梁百悦智佳在管总建筑面积的主要组成部分。但值得注意的是，2017-2020年，中梁地产的销售额分别为649亿元、1015亿元、1525亿元和1688亿元，同比增长241.58%、56.39%、50.25%和10.7%，增速陡降。也就是说，依附于中梁地产扩张得到发展的中梁百悦智佳，其物业规模也会受到影响。

此外，中梁百悦智佳“高增长”后的规模在业内并不突出。中指研究数据显示，2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%。对比来看，截至2020年底，中梁百悦智佳在管项目178个，低于百强企业管理项目数量均值。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓向观察者网表示，截止到2020年，中梁在管面积约为2000万方，签约面积6000万方，在整个已上市的物企当中，规模并不是很大。

有关这一点，中梁百悦智佳在招股书的风险提示中也有表明，“大部分收益来自中梁控股集团；未来的收购未必会成功；可能无法维持过去增长率且未必能按计划实现未来增长。”

物企估值分化

努力提高身价的中梁百悦智佳服务，并不一定能“卖”上一个好价钱。

据观察者网不完全统计，目前，在香港上市的物管公司已经有40家左右，其中，2020年新上市企业占比接近一半，物管公司上市已成为当前的大趋势。

不过，由于房企拆分物管企业上市扎堆，融资额度不断走高、物业企业估值定位和实际情况出现偏差等因素，新股发行频频破发。克而瑞地产研究数据显示，截至2021年1月，破发企业已经超6成。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓向观察者网表示，对于物企上市资本市场出现了两个态度上的变化，一是近两年港股资本市场迎来大量物企IPO，并且短期内企业仍以基础物业收入为主，使得资本市场对于物企IPO的新鲜感和预期有所减弱；二是物企的经营存在同质性，随着大量物企上市，资本市场选择的余地也越来越多，资本更加青睐有优质的企业，使得物企分化越来越严重。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟则认为，与开发商关联的物管公司上市优势相对明显，开发商自身项目都会优先交付于自己物管公司，这些新建物业和持有物业都成为物管公司新管理项目的重要来源，推动其长期业绩和利润率的增长，有利于企业上市，并且上市之后的资金还能推动物管公司获取更多的管理项目。

“虽然当前已经错过了物企上市的最佳时机，但是相比于往后，当前也还是最佳的上市时机，因为之后的上市机会以及估值将会走低。”唐卓说道。

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