（文/张志峰 编辑/马媛媛）2020年，疫情冲击、三道红线、房住不炒给地产行业带来了极大挑战，“城市更新”在房企业绩会上频频被提及，成为下阶段众多玩家口中的肥肉。

不过，对于出生自带旧改基因的佳兆业来说，这方面早已进入“收获期”，文旅休闲、水路客运、健康产业与科技产业等多元化业务才是企业下一步加速扩张的领域。

佳兆业集团董事局主席郭英成在业绩会上表示，在“十四五”新的发展阶段，坚持长期看好中国新型城镇化前景，集团将发挥城市更新领跑优势，服务国家发展大局，全面提升竞争力。

销售目标1300亿

3月25日，佳兆业集团发布2020年度业绩报告。

数据显示，企业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%；毛利润为159亿元，同比增长15%；净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。

销售指标方面，2020年佳兆业实现合约销售金额1069亿元，同比增长21%，其中粤港澳大湾区表现最为突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。

需要指出的是，粤港澳大湾区也是佳兆业重要的粮仓。

截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米；其中大湾区土地储备约1590万平方米，占集团整体土地储备的55%。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36%。

而在这些储备中，佳兆业在最拿手的城市更新领域拥有储备项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区。其中深圳120个项目，可售面积达3000万平方米；广州26个项目，可售面积4700万平方米。

在集团新增土储方面，城市更新也在持续发力。

年报显示，2020年佳兆业成功转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。伴随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。

手中有粮，心中不慌。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。

对于未来销售目标，郭英成2021年直接剑指1300亿元，且每年增长不低于20%。

有信心提前“转绿”

“三道红线”之下，如何驾驭规模增长和安全运营的新平衡，成为摆在所有房企面前的考验。

有资深投行人士向观察者网指出，政策环境变化导致近年来房企投资策略的改变，“降速提质”口号喊得尤其响。房企纷纷入局城市更新，就是看中了其尽管开发难度大、投资周期长，但利润率高，同时有益于企业降负债、优化资本结构的特征。

从这方面来看，佳兆业的先发优势显而易见。

上世纪90年代末的房地产黄金年代，当绝大多数房企倾向拿净地、高周转的开发模式时，佳兆业便拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼，经过运作使其成为龙岗布吉楼王。

因此，早期的佳兆业销售规模增速相对较低，但随着近几年众多城市更新项目收获期来临，企业不仅销售规模、营收利润等经营指标取得大幅增长，财务稳健程度在同规模房企中也极为少见。

截至2020年末，佳兆业拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

“三道红线”指标中，企业净负债率降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，仅有剔除预收款项后资产负债率为70.3%，略微踩线。

佳兆业集团首席财务官吴建新表示，按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。集团始终坚持“提利润、降负债”发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

围绕城市更新加速多元化

值得注意的是，除了重仓城市更新之外，佳兆业在多元化布局方面也涉猎广泛，文旅休闲、水路客运、健康产业与科技产业都是郭英成试图做大的领域。

其中，文体科技集团已运营全国超25个文体场馆，规模国内第一；航运集团高速客运船队规模行业领先，已形成从船舶到码头、从航运到旅游的完善产业链；商业集团也已在全国布局项目64个，培育了资产运营、产业孵化、轻资产管理三大核心能力。

在佳兆业的议事日程上，商业、文旅分拆上市已被列入。

“关于地产以外的板块，我们希望做点与产业链相关的事，无论是医疗、教育、科技产业都能找到与地产项目结合的点，尤其是城市更新项目。”郭英成解释称。

以佳兆业打造的深圳城市广场为例，其建筑面积达到了100多万平方米，但佳兆业除打造住宅外，还装进了科技、医疗等产业。

郭英成对于这些板块的投资并不吝啬。在整合了包括文体、旅游、酒店、餐饮的佳兆业大文化集团中，近年来就有多笔投资。

“我们希望今明两年在健康领域也能取得一些突破，在过去投资生物科技过程中已经尝到一些甜头。在行业当中，我们一边学习，一边发展；在社会当中，也能做一些贡献。”郭英成表示，未来，佳兆业将继续围绕城市更新开展多元化业务，包括科技产业、大健康、文旅等几个方面。

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