（文/张玉 编辑/马媛媛）2020年，随着房地产长效发展机制的逐步建立，行业整体进入调整期，企业发展面临稳健性、可持续发展的严峻课题。

在十四五国家新目标的背景下，从2020年开始实施中长期战略、精细化调整与产业深耕布局的中国金茂（00817.HK）正在步入精益化发展的均衡发展新格局。

3月23日，中国金茂正式发布2020年年度业绩公告。公告数据显示，中国金茂财务及资本结构安全健康，三道红线全部转为“绿档”，实现“零踩线”。与此同时，中国金茂的现金流能力表现尤为突出，2020全年合同销售金额2311亿元同比2019年增长44%，销售回款同时突破两千亿，位列TOP20房企销售增速排行榜第一位。

2021年，公司制定了2500亿元、2022年3000亿元的销售目标，并在十四五规划中设定了规模翻一番的中长期目标。

亿翰智库智库分析指出，2020年公司销售大幅上升的原因有两点：第一，集中推盘以及加大促销力度，后疫情时代品牌效应愈加明显，使得购房者优先选择口碑及质量优良的产品，助力金茂业绩迅速增长；第二，城市运营全国复制的模式进入业绩释放阶段。

销售额高速增长

财报数据显示，2020年中国金茂全年累计取得签约销售金额共计人民币2311亿元，较去年增长44%，业绩目标完成率达到116%。亿翰智库发布的《2020年1~12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。

2016~2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

出色的销售业绩得益于公司货值铺排的节奏与城市运营业务的逐渐成熟。2020年，中国金茂在中国一二线核心城市均占据了领先的市场地位，全年销售额过100亿的城市达到7个。其中北京、上海全年销售额均超过200亿；南京全年销售额达到182亿元。

中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。北京颐和金茂府首次开盘销售业绩达到50.6亿；南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄；深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿。

这些不断成熟发展的城市运营项目，为金茂业绩持续增长创造了市场动能。2020年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。

2020年，杭州金茂星外滩首开即销售10亿、武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源、无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录、张家港智慧科学城去年连开连捷、更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。12月，三亚南繁科技城金茂湾蓄客85天，认筹1670组，首开房源全部售罄。

一位行业分析人士指出，近年来，中国金茂聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，坚持高品质精品路线，在后疫情时代，不仅能在坚持“房住不炒”的政策导向下给市场提供高品质住宅产品，同时也因为以产业综合实力深度参与国内高质量发展为导向的城市运营，从而展现了双曲线并行的战略发展均衡性、稳健性、可增长性。

土储超9000万平方米

在十四五国家政策导向之下，企业发展面临着稳健、可持续发展的挑战。而丰厚的土储是抵抗周期性风险的“粮仓”。

在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上，2020年全年金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。截至2020年年末，中国金茂总土地储备增长至9511万平方米，能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。

在土储结构上，截至2020年年末，中国金茂已经进入51个城市进行持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局，进一步优化了自身的土储结构——数据显示，金茂新增二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市。

值得一提的是，城市运营项目也为金茂提供了丰富的土储。统计显示，2020年中国金茂新增城市运营项目7个，中国金茂1417万平方米的当期新增土地储备面积，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

截至2020年末，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边。

“一方面，中国金茂的城市运营项目大部分处于有产业的高新区，周边设施完善且政府较为重视，因此销售去化无需担心。另一方面，城市运营模式的核心是滚动开发——跟政府签订长远的开发协议而非一次性投入项目，按照每年挂牌出让土地的节奏滚动开发，因此对资金的占用不如产业新城那么大。”亿翰智库分析指出。

在此背景下，中国金茂的财务数据也有明显改善。2020年，中国金茂以“三道红线”全部绿档状态，实现了“零踩线”安全性稳增长，财务和资本结构安全、合理与健康。

报告显示，中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本下降至4.42%。

匠心进阶科技

“十四五”规划提到，加快建设数字经济、数字社会、数字政府。2020年数字经济核心产业增加值占GDP比重为7.8%，2025年预计增加到10%。

作为中国金茂旗下的金融服务平台，金茂资本发力产业股权投资，捕捉地产科技+智慧城市领域中的高成长期创业项目，构筑地产数字化、智能化新生态重塑城市价值。

据了解，智能机器人领域的佼佼者云迹科技，是中国金茂在产业投资板块的第一单。从中化大厦到上海金茂君悦大酒店、西安鼓楼金茂酒店、金茂北京威斯汀大饭店等7家金茂旗下酒店，再到社区以及未来更多的城市运营场景，中国金茂与云迹科技相互协同，探索人工智能应用的边界，加速创新项目孵化。

此外，聚焦地产科技和智慧城市两大方向，中国金茂已经和建筑设计SaaS平台小库科技、人工智能视觉技术与方案服务商文安智能、国内领先的物联网产品和解决方案提供商拓深科技、国内领先的云视频通信技术和产品提供商随锐科技等创新企业建立投资关系。

中国金茂也打造更安全、更个性的智慧生活体系。比如通过人脸识别技术实现社区无接触通行，利用智能语音交互打造无接触智慧家居场景，安装“天使之眼”智能监控系统时刻守护家人安全……另据透露，今年，中国金茂将有纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天领域“粒子阻尼减振降噪技术”等全新“黑科技”推向市场。

除了数字科技，“十四五”期间为建筑产业升级提供了重要的转型窗口。建筑领域要提升节能标准，加快新型绿色建材研发应用、推动高性能智能家电的普及利用、推广清洁能源采暖与楼宇节能系统改造。

事实上，早在2011年，中国金茂便正式将绿色战略作为公司主战略之一，此后进一步提出 “臻绿品质 Ever Green System”的绿色新模式，不断提升绿色竞争力。2016年金茂绿建挂牌成立，成为中国金茂自主研发与科技创新的“大本营”。截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识共计219个，并在绿色智慧能源上广泛布局，已投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站54个，总供能面积约4000万平米，预计每年碳减排量超过37万吨，相当于植树2097万棵。

科技创新是中国金茂发展的重要组成部分，也是保持长久竞争力的核心要素。未来，中国金茂将如何通过科技创新赋能各板块业务发展，同时基于新赛道探索和布局助力形成未来新增长点和新经营支柱，我们拭目以待。

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