（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月24日晚间，美的置业发布2020年度业绩。

期内，美的置业收入约524.84亿元，同比增长27.6%；利润及综合收益总额约48.25亿元，同比增长11.5%；公司拥有人应占利润约43.26亿元，同比微增0.5%；毛利和毛利率却有所下降。

受业绩消息影响，3月25日美的置业股价低开低走，最终报收15.6港元，大跌11.66%。

毛利率大幅下滑约10%

上市两年，美的置业的毛利率连跌两年。

公开数据显示，2019年、2020年，美的置业毛利率分别为31.6%、22.2%，同比下降1.1%、9.4%。同时，2020年美的置业毛利为116.58亿元，较2019年130.07亿元下降10.4%。

对此，美的置业表示，毛利及毛利率的下降主要由于销售成本的上升带动所致。

同策媒体资源总监肖云祥向观察者网表示，其实2020年有很多房企均出现了毛利率走低的情况，主要有两个原因。第一，前期高价地入市，利润空间变窄；第二，在当前限价、限购措施之下，房企要想大幅溢价出货的机会很小。

不过，中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示，毛利率大幅下降很可能是美的置业的上市“后遗症”，大部分刚上市房企都会出现这样的通病。而且，美的置业的毛利率仅22.2%，远远低于行业平均水平。

虽然毛利率远低于市场水平，可美的置业在规模扩张上的速度却并不慢。年报显示，美的置地今年的销售目标预计为1500亿元。

据悉，2020年全年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约1261.6亿元，同比增加24.6%。据此计算，其今年的销售增速应该在18.9%。

事实上，受制于“三道红线”和限购政策影响，大部分房企开始着手放慢业绩增速。“18.9%的预期增速，在目前已公布销售目标的房企来看，是属于对预期比较看好的公司。”肖云祥说到。

业内人士表示，将美的置业的增速放在梯队里看更有意义。在top20-30这个梯队里，18.9%的预期增速还是相对高的，雅居乐是8.5%，富力8%。

融资依赖关联方

“‘三条红线’和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企对销售回款的倚重程度明显加深。”同策研究院研究员王恒曾对媒体表示。

这和美的置业首席财务官林戈的想法不谋而合。他表示，“三道红线是一个很好的政策，有利于我们控制好自己的油门。对于房企来说，现在最重要的并不是加杠杆，而是学习如何保证快速去化，进一步提高回款、造血的能力。”

不过，傍山美的这棵大树，在房地产融资承压的环境下，美的置业并不缺钱花。截至本年末，美的置业持有总现金及银行存款267.88亿元，尚未动用的银行授信额度为877.34亿元。

不止有钱花，借钱的成本也有了变化。年报显示，公司融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。期内，公司加权平均融资成本实现连续4年下降，为5.33%，2020年新增借款融资利率仅为4.91%，同比大幅下降85BP，多笔公司债利率低于4%。

“3.98%的票面利率是美的置业的历史低点。”林戈说到。

这是个什么水平？业内人士表示，“即使在央企规模房企中也处于较低的水平。”据同策研究院数据显示，仅碧桂园、招商蛇口、万科、金地、保利、中海和世贸等规模性房企2020年融资最低利率能达到这个程度。

业内人士指出，“一个房地产民营企业，规模也不大，融资利率能低于4%属于很厉害了。”

据国盛证券研究报告显示，在美的置业以往的融资中，大股东控制的另一平台公司美的控股在公司发行的部分债券中提供担保，以降低公司债券融资成本。

开源证券报告也显示，美的置业在过去4年内销售得以迅速发展，很大程度上享受到了母公司背景下的融资优势。

当然，也不是所有的大树都那么好靠。依赖宇通汽车的绿都地产、红星美凯龙的红星地产都还在母公司的阴影下挣扎着。

资产负债率仍在“黄档”

年报显示，美的置业剔除预收款后的资产负债率为78%，同比下降约3%，仍超出阈值；净负债率为79%，同比下降约10%；现金短债比为3.38，同比上涨0.53。

按照“三道红线”融资新规来看，美的置业2020年仍旧踩中一条红线，与2019年情况一致，仍旧归为“黄档”房企。而且，相对于大部分房企希望在今年“回归绿档”的急迫心情，美的置业则计划2023年全部达标，实现绿档。

资产负债率持续高位，很大程度上和美的置业前期扩张有关。公开资料显示，2015-2018年，美的置业整体销售规模呈现大幅增长，分别实现销售金额111亿元、206亿元、507亿元以及790亿元。

2018年是美的置业发展历程中的一个转折点。这年10月，美的置业成功登陆资本市场。也是在这样的环境下，美的置业于2019年完成“四年冲千亿”的扩张计划，跑步进入千亿房企队列。

与之对应，美的置业的负债水平一直居高不下。据此前发布的招股书显示，2015-2018年，美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%、97.4%。按照券商统计公布，2019年除了现金短债比为2.09符合标准之外，美的置业按照剔除预收账款资产负债率81.1%，净负债率也不降反升，达到114.2%。

中原地产高级分析师卢文曦向观察者网表示，目前房地产市场依旧处在比较粗放式的发展阶段，如果要想扩张规模，“三条红线”中大概率会踩中几条，不然很难有规模上的突破。

为了缓解“三道红线”的问题，美的置业选择“借新还旧”。美的置业在年报中表示，为了调整债务结构，2020年新增长期借款归还存量短期借款。于2020年12月31日，美的置业的银行借款及债务融资占比83%，一年内到期的有息负债占比21%。

据观察者网不完全统计，2020年，美的置业共完成约11笔融资，主要通过贷款、公司债、ABS、资产证券化等方式。其中，2020年10月29日，美的置业发行金额79亿元公司债券已获上交所受理，将全部用于偿还公司债券。

进入2021年，美的置业发布关于发行第一批公司债券以及未经审核财务资料的公告。公告称，此次美的置业拟面向专业投资者公开发行2021年公司债券（第一期），本金总额不超过15.2亿元，为四年期或五年期公司债券，且为无担保债券。

“拆东墙补西墙，借新债还旧债。”根据年报数据，美的置业负债总额由2017年的1008.14亿元上升至2020年的2435.35亿元，两年半内总负债增长141.57%、净增长1427.21亿元。

卢文曦表示，近期业绩过千亿的房企是比较痛苦的。一方面，如果基础打不扎实、不继续融资补仓，未来随时有可能掉下千亿房企的行列；另一方面，如果房企继续扩张，“红线”压顶，又会在融资上遇到压力。

千亿之后如何发展，是美的置业当下面临的难题。

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