（文/张玉 编辑/马媛媛）销售规模重回前十，让绿城中国2020年的业绩报告备受关注。

年报显示，2020年绿城中国取得合同销售额2892亿元，较去年增长43%；公司实现收入657.83亿元，较2019年增长6.8%；年内利润57.63亿元，较2019年增长46.5%。

值得一提的是，绿城中国权益金额占比较低的问题也给企业的高速扩张的规模虚实打上了一个问号。截至2020年12月底，绿城中国权益总建筑面积及权益可售面积占比均仅仅超过50%。

另一方面，将代建业务推向资本市场后，绿城旗下绿城管理提交的首份成绩单“喜忧参半”。2020年，绿城管理实现收入18.13亿元，较2019年减少了9.1%；净利润4.12亿元，较2019年增长了11.2%。

随着越来越多品牌房企加入代建行业，绿城管理所面临的代建市场渐入"红海"。

小股操盘拉低权益占比

2020年，绿城中国的业绩表现可谓亮眼。年内，集团累计取得合同销售面积1385万平方米，总合同销售金额2892亿元，同比增长43%，全年目标达成率116%。

2020年，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积825万平方米，合同销售金额2147亿元，其中归属于绿城集团的权益金额为1194亿元。由此计算，归属于绿城集团的权益金额仅占集团合同销售金额的一半。

绿城中国高速扩张的背后，“小股操盘”、“权益金额占比低”等问题一直存在，这也给企业规模扩张的虚实打上了一个问号。

从新增土储来看，2020年，绿城在41座城市新增85个项目，总建筑面积约2041万平方米，预计新增货值3288亿元。其中，归属于集团的权益货值1885亿元，占比57.33%。

截至2020年12月31日，绿城集团共有土地储备194个，总建筑面积约5079万平方米，其中权益总建筑面积约为2924万平方米，占比57.57%。集团总可售面积约为3368万平方米，权益可售面积约为1922万平方米，占比57.07%。

在中原地产分析师张大伟看来，绿城这几年是因为股权变动的后遗症，所以出现了权益占比低的情况。上海中原地产分析师卢文曦指出，企业快速扩张期通过小股操盘的方式某种程度上会降低自身发展所面临的压力。

事实上，绿城中国早已意识到权益占比低的问题。根据权威媒体报道，在2019年半年业绩发布会上，绿城中国高管曾表示，公司对诸多事项的调整中，其中一个比较直接的方面体现在权益占比。“以前绿城很多项目权益只有40%，但今年新拿地的权益，约在60%左右。未来投资除了会注意降低拿地成本，也将提高项目的权益占比。”

同时值得一提的是，在发布业绩的前一天，绿城中国出现人事变动。

3月21日晚间，绿城中国发布公告表示，刘文被免去执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员职务；周连营被免去执行董事职务。根据公告，刘文属于按照法定退休年龄退休，周连营被调动回中交集团工作。有意思的是，公告指出，周连营曾指出其对一名董事的意见，而该意见经公司审核后，被认为与事实不符。

截至公告发布日，中交集团持有绿城中国已发行股本总额25.05%的权益，为主要股东及单一最大股东。3月22日，绿城中国火速发布委任执行董事的公告。委任吴文德担任执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员，并任绿城中国执行总裁；委任洪蕾为执行董事。观察者网注意到，绿城中国新任两位执行董事都有中交系背景。

代建业务陷入“红海胶着”

绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2020年7月，绿城管理在港交所主板上市，成为中国代建第一股。

公开资料显示，房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。据悉，绿城管理早期代建业务起步于2005年的政府代建项目，2010年开始尝试商业代建模式体系化的输出，2020年公司正式在港交所上市成为中国代建行业第一股。

2020年，绿城管理实现收入18.13亿元，较2019年减少了9.1%；净利润4.12亿元，较2019年增长了11.2%。具体来看，2020年绿城管理商业代建共实现收入13.12亿元，占总收入的比重为72.37%；政府代建收入为3.1亿元，占比17.1%。

值得一提的是，随着越来越多来自全国性或区域性品牌开发商的加入，代建行业的竞争也日益激烈。根据中国指数研究院的统计，涉及代建业务领域的房企近 20 家，其中以政府代建为主的约1/3比重（政府代建为主的房企一般为国企），2/3主要为商业代建。此外，参与竞争的房企一般为全国性、区域性知名品牌开发商。

比如，2014年万科提出“小股操盘”尝试股权式代建，未来致力于代建与金融化的融合发展模式；2015年底开始建业地产介入代建行业，发展迅速，作为公司利润补充的核心拓展业务；2010年滨江集团正式介入商业代建，2014年正式将代建业务提升至战略模块；2016年提出公司未来自有、合作、代建三种业务比重 4:4:2。

同时，一个不容忽视的现实是，当前代建行业渗透率仍较低。天风证券研究报告指出，截止 2019年末，代建行业渗透率为3.9%，2020年预期渗透率将提升至4.7%。

根据媒体公开报道，在3月22日召开的业绩发布会上，在被问到持续增持公司股票时，绿城管理CEO李军表示，“绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的，我在绿城赚到的每一分钱，都会买成9979.HK的股票”。李军表示，代建模式的价值还没有被市场充分理解，绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的，所以当下任何价位买入都是合适的。

卢文曦直言，开发商的本质还是开发房地产，代建业务也仅仅是在某些特定的环境下，应急或者临时性的做法，不能超过主营业务的份额，“只能当零食吃，不能当米饭吃。”

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