（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月18日晚间，佳兆业美好发布2020年度业绩报告。

公告显示，2020年佳兆业美好实现总收入17.3亿元，同比增长37.1%；毛利润5.27亿元，同比增长39.4%，毛利率30%；归属股东净利润2.22亿元，同比增长35.4%。

业绩会上，佳兆业美好主席兼总裁廖传强宣布企业未来业绩目标：2021年新增在管面积超过1亿平方米，公司2020-2023年的收入复合增长率不低于55%，利润复合增长率不低于60%，到2023年末在管面积突破2.4亿平方米，届时全年目标收入接近70亿元，目标净利润10亿元。

或是受此“豪言”影响，3月19日佳兆业美好股价低开高走，最终报收28.1港元，大涨26.58%，总市值43.29亿港元。

母公司与第三方来源各半

年报数据显示，截至2020年末，佳兆业美好物业管理服务已覆盖中国15个省份、直辖市及自治区的51个城市，总在管建筑面积达5750万平方米，总物业管理数量为435个，其中包括195个住宅社区及240项非住宅物业。

从规模上来看，企业目前尚处于行业中游偏下的位置，头部企业如万科物业、恒大物业、碧桂园服务等在管面积均超过3亿平方米，而据此前机构统计数据，2020年末在管面积过亿的物业企业将超过30家，因此佳兆业美好的位置相对尴尬。

值得一提的是，不同于其他中型物业上市公司，佳兆业美好早早得就摆脱了“母公司依赖症”，其在管面积构成中，近两年来自集团开发物业和独立第三方得占比几乎平分秋色。

行业普遍认为，物业企业过度依赖母公司开发项目，而自身缺乏自由市场竞争能力对于企业未来是致命的，特别是房地产开发进入存量房时代，市场外拓上有较强竞争力、积极发展多元业态势必更容易脱颖而出。

不过，观察者网注意到，企业此次股价大涨之前，自2020年中期开始，就随着物业股大范围估值回调一路下跌，相比2020年6月3日39.43港元的高点，如今市值仍旧缩水近三成。

且企业目前市盈率（PE）为20.55倍，这在普遍高估值的物业股中也难言优秀，如碧桂园服务、恒大物业等行业龙头PE普遍在50-80倍之间，华润万象生活PE更是超过100倍，而通常PE低于20的物业公司多为背后无房企支撑或者本身规模特别小的，如烨星集团PE为5.85倍，兴业物联PE为8.79倍。

有分析人士向观察者网表示，物管行业目前是“存量+增量”的发展模式，业绩增长的核心动力仍是规模增长。因此，一方面企业背靠大房企，基础增量有保障，另一方面市场外拓能力较强的物业公司毫无疑问会被资本市场看好，估值较高。

收并购规模扩张

值得注意的是，来自第三方独立开发的在管面积占比较高，并不完全等同于企业核心竞争力很强，而是很大可能来自于收并购，佳兆业美好的症结正在于此。

财报显示，2020年企业共完成2起收并购，标的分别为宁波朗通物业服务有限公司60%股权和浙江瑞源物业管理有限公司（浙江瑞源）60%股权。通过这两项收购，企业终于在长三角站稳脚跟，区域在管面积达2754万平方米，直接占到企业总量的一半，远远超过企业大本营所在粤港澳大湾区。

此外，企业收购浙江瑞源发生的时间点还恰恰在2020年12月27日，明显带有“年终突击”的嫌疑，也恰恰反映了企业管理层急于扩张自身规模的迫切需求。

业绩会上，提及今年的扩张目标时廖传强表示，企业2021年新增在管面积要超过1亿平方米，其中母公司从2021年开始每年将不低于500万平方米的交付，来自收并购的规模为3000万-4000万平方米，投资拓展则不低于750万平方米增幅。

廖传强指出，从并购渠道上来说，整个行业内所处的上市公司都一样，更多拼得是自身品牌以及团队的凝聚力。因为无论通过股权并购还是通过资产平台以及通过第三方招投标，或者通过自己旗下子公司并购，渠道大家都显而易见。因此，“大家不应该关注这个市场有多热，而是自身品牌的输送力以及温暖感”。

关于资金问题，廖传强也表示，截止目前，公司账面资金在近10亿元，可以保障公司未来2-3年的资金的需求。

由此看来，企业以收并购作为主要扩张手段得思路已经十分明白。

事实上，收并购在物业扩张中并非万能。上海中原地产分析师卢文曦认为，并购虽能使企业在短时间内快速做大规模，以满足企业上市以及资本市场的需求，但同时，短期的快速发展或也将为企业带来经营的压力、甚至是利润的下降，在企业管理上面临的风险与挑战也将贯穿始终。

同时，中国企业资本联盟副理事长柏文喜也提出自己得建议：在并购过程中，物业公司首先要注意被并购标的不能有大的瑕疵、法律障碍和法律陷阱等问题；二是由于涉及到后续管理中的整合是否顺畅，企业要注意被并购对象和企业价值观是否融合；三要注意并购企业是否可以和自身形成协同互补，相互加持而不是相互消耗的效果。

此外，柏文喜认为，物管头部企业的资源“掠夺”为中小企业既带来挑战也带来了一定的机遇。一方面，这迫使中小物管企业不得不快马加鞭发展自己，以保持独立的生存空间，否则就会被行业大潮所吞没；另一方面，也为其提供了一些和大公司联合共同发展的机会，获得托付未来的平台，必要时可以实现与资金雄厚者进行进一步的合作与融合。

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