文| 陈兴华

10月31日晚，克而瑞研究中心、亿翰智库、中国指数研究院同时发布了1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜。榜单均显示，碧桂园、恒大、万科位列前三。在销售增速整体放缓背景下，百强房企销售仍然大幅增长，部分房企保持了较高的增长速度。

（图/前瞻产业研究院）

2018年1-10月，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。10月单月百强销售金额同比增长26.1%，较7月的同比增长58.1%，有大幅下滑。目前市场观望情绪较浓、新增需求释放缓慢、限价依然严格执行，同时开发商四季度将放缓投资节奏，以及加大力度收割业绩、回笼现金。

碧桂园优势明显 千亿房企有望突破30家

10月31日晚，克而瑞发布《2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。其中，碧桂园、恒大、万科位列前三。碧桂园势头迅猛，销售额达到6115.5亿元；恒大突破5000亿元，万科则达到4833.8亿元。

在销售增速整体放缓的背景下，部分房企仍保持了较高的增长速度。

2017年，房企三巨头的销售金额均超过了5千亿元，碧桂园彼时领先第二名恒大约为260亿元，今年10月已经扩大到1100亿元，单极化趋势加强。碧桂园在6月实现单月销售800亿元的高额业绩，在提出“提质控速”后，业绩增速有所减缓，7-9月单月销售额约在450-500亿之间，而在10月实现了近600亿销售额。

万科在9月底曾高喊“活下去”，引起行业震动，而实际上万科活得很好。今年1-10月，万科稳步增长，实现销售额4833.8亿元，仅次于恒大。在拿地金额方面，万科以1162亿元稳居第二位，略低于碧桂园的1197亿元，二者以超1100亿拿地金额大幅领跑行业。另外，万科1-9月份实现净利润暂列A股上市企业第一，达到139.85亿元，平均日赚约5109万元。

（图/截自中国指数研究院）

同样值得注意的是，今年上半年房企销售排行榜中，融创以1916亿元列第五，略低于保利的2079.2亿元。融创在9月实现了逆转，以3187亿元位居第四；10月，融创领先保利的优势扩大到了343.5亿元。7-10月，融创分别实现销售额337亿元、404亿元、530亿元、524亿元，呈不断扩大态势。

根据克而瑞研究中心的统计，前10月销售业绩同比增速排名中，最快的是新城控股，增速高达103.8%，10月单月实现销售金额221.3亿元；世茂第二，增速达72.8%。华润、中海10月单月业绩也均超200亿元。10月业绩过百亿的企业27家，从全年来看，仅在6月份出现了37家单月销售金额过百亿的公司，其余月份均未超过27家。

（图/克而瑞）

房企强者恒强的局势更加突出，集中度进一步提升。中国指数研究院的报告显示，1-10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前十房企的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%；1000亿~4000亿的企业销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。TOP30房企门槛同比上升48.6%，TOP20房企门槛同比上升47.2%，TOP10房企门槛同比上升43.5%。

虽然单月销售有所下降，但从前10月同比来看，百强房企销售仍然大幅增长。2018年1-10月，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。部分大中型房企业绩逆势快速上涨，销售规模破千亿的房企增至24家。中梁、正荣、金茂、金科、富力5家企业10月首次跨入千亿阵营。

（图/亿翰智库）

亿翰智库预计，随着四季度企业推盘量的增加，11月和12月的销售金额将会取得进一步突破，全年千亿房企数量有望突破30家。

投资节奏放缓 未来两月或加速回款

克而瑞数据显示，2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势。而与去年同期相比，百强房企10月单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

（图/克而瑞）

克而瑞研究中心认为，全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。调整趋势下，百强房企2018年至今的整体投资力度明显放缓，投资态度更趋谨慎、“促回款、稳现金”成为共识。

其中，碧桂园、恒大、融创等龙头房企明确表示要放缓投资节奏、持审慎态度谨慎拿地。上半年拿地较为积极的旭辉、中南、中海等房企也都表示要主动放缓拿地节奏、整体投资将趋于保守。另外，基于房企土地获取需要一定的周期，三季度的拿地实际反应的主要还是房企二季度的投资意愿。百强房企第四季度投资节奏的放缓或将表现得更为明显。

（图/克而瑞）

然而，亿翰智库认为，对于房地产行业的未来不必过于悲观，至少还存在三个机遇。其中包括，2018年中美贸易摩擦愈演愈烈，中方更多采取利用中美博弈压力倒逼房企等改革开发深化的战略机遇；其次，收并购潮或将来临，未来市场的投资机会比较有确定性的集中在中西部区域和粤港澳大湾区（不排除其他经济圈的某些城市也存在投资机会）。另外，目前房地产产品配置应以刚需为主、改善性需求为辅，企业应把握市场需求的变化而改变自身产品结构设计的机遇。

（图/亿翰智库）

对于未来两月的市场趋势，克而瑞研究中心认为，今年以来市场调控的效应不断显现，特别是10月末住建部通报将坚决落实“房住不炒”，新华社也发文指出中央“坚决遏制房价上涨”的决心不会发生改变，定调政策调控势必趋于常态化。另一方面，目前购房需求的释放也达到了阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。预计在这样的背景下，未来两月的市场表现将保持总体平稳向下的态势，调整趋势下“促回款、稳现金”成为共识。

房企整体的投资态度将进一步趋于保守，但百强房企供应力度将加大。一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。可见，百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。

中国指数研究院也认为，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为重中之重。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

（附：2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜完整图）